A씨는 B씨에게 돈을 빌려주면서, 지역주택조합의 보증을 받았다. B씨가 돈을 갚지 못하자, A씨는 지역주택조합을 상대로 보증채무의 이행을 청구했다. 그러나 지역주택조합은 보증계약이 총회 결의를 거치지 않았기 때문에 무효라고 항변했고, A씨는 총회 결의가 없었다는 것을 몰랐다고 반박했다.

이러한 경우, A씨는 지역주택조합으로부터 돈을 받을 수 있을까? 최근 이와 유사한 사건에서, 대법원은 위 보증계약이 무효라고 판단했다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결).

주택법은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 대해 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 것으로 규정하고 있다(주택법 제11조, 동법 시행령 제20조 제3항, 동법 시행규칙 제7조 제5항 제3호).

문제는 총회 결의 없이 체결된 계약이 무효인지 여부다. 이에 대해 그동안 하급심판결은 통일돼 있지 않았는데, 대법원은 위 판결에서 총회 의결 없이 체결된 계약은 원칙적으로 무효임을 분명히 한 것이다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결). 대법원이 도시정비법상 조합이 총회 의결 없이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'을 체결한 경우 원칙적으로 무효라고 보고 있는 것과 동일하다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2010다64112 판결).

지역주택조합의 계약상대방은 총회 의결이 없었던 것을 알지 못했을 수도 있다. 그러나 이러한 사정만으로는 계약의 효력을 주장하기 쉽지 않다.

대법원은 '지역주택조합의 계약상대방은 사전에 총회 의결의 존부를 확인할 의무가 있고, 총회 의결의 존부를 확인하는 조치를 취하는 것이 관련 법령 해석상 예정된 것이자 당연히 기대된다'고 보고 있다. 이에 따라 대법원은 계약상대방이 '사전에 총회 의결의 존부를 확인하는 조치를 취했지만 내 과실 없이 부존재를 알지 못했다'는 등의 매우 특별한 사정을 스스로 입증해야만 계약의 효력이 인정될 수 있다고 판시했기 때문이다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결).

계약상대방은 지역주택조합 내지 조합장 등에게 이로 인해 입게 된 손해에 대해 불법행위 손해배상책임을 물을 수 있을 뿐이다. 따라서 지역주택조합과 계약을 체결하는 경우에는 총회 의결을 거쳤는지를 반드시 확인하고, 확인조치를 거쳤다는 등의 관련 증거자료를 확보해 두는 것이 불필요한 분쟁을 방지할 수 있는 필수적인 절차다.