[메트로신문] 서울 송파구 아파트값이 13개월 만에 하락 전환된 가운데 경매 시장에선 감정가와 실거래가를 웃도는 낙찰 사례가 이어지고 있다. 정부가 강남 3구와 용산구 아파트 전역을 토지거래허가구역으로 재지정한 뒤 실거래 시장은 위축된 반면, 경매 시장은 투자 수요가 몰리며 과열 조짐을 보이는 모양새다.

1일 경·공매 데이터 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 31일 송파구 잠실동 우성아파트 전용 131㎡ 경매에 27명이 몰려 감정가(25억4000만원)보다 6억원 이상 높은 31억7640만원에 낙찰됐다.

이 아파트의 동일 면적 실거래 최고가는 지난 1월 기준 28억7500만원으로 이번 낙찰가는 일반 매매가보다도 3억원 이상 높은 수준이다. 토허제가 적용되는 지역 내에서 실거래를 우회한 투자 수요가 경매로 집중되면서 나타난 현상이다.

경매는 시세보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많지만 최근 강남권에선 정반대의 양상이 나타나는 중이다. 수요가 몰리는 배경에는 토허제의 예외 적용 규정이 있다. 6㎡ 이상 아파트를 거래하려면 구청장의 허가를 받아야 하고, 자금조달계획서와 실거주 요건 등 까다로운 조건을 충족해야 한다.

그러나 경매로 취득한 물건은 허가 대상에서 제외된다. 관련 법령상 낙찰자는 매각대금만 납부하면 실거주 의무 없이 곧바로 소유권 이전이 가능하다. 전세를 낀 상태로도 '갭투자'가 가능하다는 의미다.

이주현 지지옥션 전문위원은 "토지거래허가제가 다시 지정되면서 경매가 실거래 규제를 피할 수 있는 유일한 경로로 인식된 것도 영향을 미쳤다"며 "감정가는 통상 시세보다 낮게 책정되는데, 규제 직전 가격이 오르면서 그 차이가 더 벌어졌고 투자 수요가 몰리는 결과로 이어졌다"고 설명했다.

반면 실거래 시장은 분위기가 정반대다. 한국부동산원이 발표한 3월 넷째 주 주간아파트 가격동향에 따르면 송파구는 0.79% 상승에서 -0.03% 하락으로 전환됐다. 송파 아파트값이 하락세로 돌아선 것은 약 13개월 만이다.

부동산원 관계자는 "관망 심리와 자금 부담 확대가 겹치며 거래 심리가 위축된 것"이라고 분석했다. 잠실 엘스 인근 부동산중개업소도 "규제 발표 전후로 매물이 일부 나왔지만 가격은 크게 움직이지 않고 있다"며 "시장에 나오는 매물은 있으나 거래로 이어지기 어려운 분위기다"라고 전했다.

토허제를 통한 단기 조정 효과보다 규제 피로감과 정책의 일관성 문제가 더 부각될 수 있다는 지적도 나온다. 송파의 실거래 하락과 경매 과열이라는 극단적 흐름이 동시에 나타나면서 토지거래허가제의 사각지대와 부작용에 대한 점검이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "토허제 확대는 단기적으로 거래를 위축시킬 수 있지만 가격 하락폭은 제한적일 것"이라며 "실입주 요건 강화와 전세 매물 부족 등으로 인해 일부 수요가 인근 비규제 지역으로 옮겨갈 가능성도 있다"고 말했다.