[메트로신문] 아파트 매매계약을 체결하면서 해당 아파트에 임차인이 거주하고 있는 경우가 있다. 이 경우 잔금을 지급하고 소유권이전등기 절차를 이행하기로 한 날과 아파트를 현실적으로 인도받는 날이 서로 다를 수 있다. 이때 매매계약서에 소유권이전등기절차를 이행하는 날과 실제 아파트를 현실적으로 인도하는 날이 둘 다 명시된 경우 즉, 매도인이 해당 아파트의 현실적 인도를 보장한 경우 매수인으로서는 민법 제536조 제2항에서 정한 '선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우'(이하 '불안의 항변권')가 문제 될 수 있다.

'불안의 항변권'이란 선이행채무를 지고 있는 당사자가 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등과 같은 사정으로 상대방의 이행을 받을 수 없는 사정변경이 생기고, 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우가 발생했을 때 선이행채무를 지고 있는 당사자에게 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있는 권리가 생기는 것이다(대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다215791 판결 참고).

예를 들어 매도인과 매수인이 아파트계약을 체결할 당시 아파트에 거주 중인 임차인이 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것이라고 해 계약서 작성 당시 이 사건 아파트를 인도받을 날짜를 기재한 경우 매수인의 잔금지급은 매도인의 현실인도의무 이행에 앞선 선이행의무가 된다.

그런데 잔금 지급일 직전 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 위 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보하는 경우 매수인으로서는 매도인이 현실인도의무를 제대로 이행할 수 있는지 불확실한 상태에 놓이게 된다. 이같은 상황에서 매수인에게 잔금지급의무를 이행하도록 강요하는 것은 공평과 신의칙에 반하다고 볼 수 있다. 즉, 매수인에게는 매도인의 현실인도의무 이행이 확실하게 될 때까지 잔금지급의무의 이행을 거절할 수 있는 권리가 생기는 것이다.

실제로 이와 같은 사안에서 매수인이 잔금을 지급하지 않자 매도인이 이를 이유로 계약 해제를 주장한 사건에 대해 대법원은 "매수인에게 불안의 항변권을 인정해 매수인이 잔금을 지급하지 않았다고 하더라도 그 이유만으로 계약이 해제되었다고 보기 어렵다"고 판단했다. 위 사안에 대해 원심은 매매계약의 해석상 매도인의 현실인도의무는 인정하기 어렵고, 따라서 위 의무불이행의 염려가 있음을 이유로 한 매수인의 잔금지급의무 이행 거절이 정당화될 수 없다는 전제하에 매도인의 계약 해제 주장을 인정했다.

그러나 대법원은 "매매계약상 매도인의 현실인도의무가 인정되고 매수인의 잔금지급의무는 매도인의 현실인도의무보다 먼저 이행해야 하는 선이행의무로서, 임차인의 갱신요구권 행사는 매도인의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경에 해당한다. 당초 계약 내용에 따라 매수인에게 선이행의무(잔금지급의무)를 이행하게 하는 것은 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다"는 것이다. 이에 매도인은 매수인에게 이 사건 아파트의 소유권을 이전함은 물론 그동안의 법적 분쟁으로 인해 아파트를 현실적으로 인도하지 못함으로써 발생한 손해까지 배상하게 됐다.