2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권이 신설됐다. 즉, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하더라도 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월전에 계약갱신을 요구할 경우 1회에 한해 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항).

단, 다음 9가지 경우 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없다▲임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(1호) ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(2호) ▲서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(3호) ▲임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우(4호) ▲임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(5호) ▲임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우(6호) ▲임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우이거나 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로서 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(7호) ▲임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호) ▲그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(9호)이다.

이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위해서다. 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절하기 위해서 거절사유가 있다는 점을 임대인이 증명해야 한다. 특히 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나인 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우', 이를 사유로 계약갱신 요구를 거절했는데 그 이후 사정변경으로 인해 생각이 바뀌어 결국은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하지 않게 되었다면 어떻게 될까? 이 경우 양 당사자 사이에 계약갱신 거절 당시 임대인에게 실제 거주하려는 의사가 있었는지에 관한 다툼이 있을 수 있다. 따라서 이를 판단하는 요건 및 판단기준이 문제가 될 수 있다.

대법원은 "'실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이라고 판단하면서 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단해야 한다"고 했다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

한편 임대인이 위의 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 구체적으로 살펴보면 임대인의 실제 거주의사의 존재가 인정되어 갱신요구의 거절이 적법하다 하더라도, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전 즉, 갱신되는 임대차의 존속기간에 해당하는 2년간 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 다음 3가지 경우 중 가장 큰 금액으로 손해배상 책임이 생긴다.

첫째, 임차인은 임대인에 대해 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액. 셋째, 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액.(주택임대차보호법 제6조의3 제6항). 여기서 말하는 신규 임대차 계약을 체결할 만한 '정당한 사유'의 판단기준과 관련해 아직 대법원 판결이 나오지 않았으나, 일응 임대차 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 말미암아 임대인이 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유 등을 의미한다고 볼 수 있다. 하급심에서는 개별 사건에 존재하는 각각의 사정들을 고려해 신규 임대차계약에 대한 정당한 사유가 있는지 여부를 판단하고 있다.

앞서 본 바와 같이 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 등 임차인으로서의 의무를 이행하지 못한 경우 임차인은 계약갱신 요구권 자체를 행사할 수 없다. 임차인은 부주의로 인해 차임을 연체하는 등 자신의 의무를 게을리하지 않도록 주의해야 예기치 못한 불상사를 예방할 수 있다.