하남문화재단, 연극 '스카팽' 공연

메트로신문 유진채 기자 ㅣ2024-06-11 08:52:38

"부동산 투자 이제 끝났다"(?)…2045년부터 집값 하락

앞으로 20년 내에 부동산으로 돈 버는 시대는 사실상 끝날 것이란 전망이 나왔다. 가구수 감소와 다주택자인 베이비부머들의 상속이 맞물리는 2045년 안팎부터는 집값 하락이 불가피하다는 분석이다. 10일 현대차증권에 따르면 국내 가구 수 감소가 2040년경부터 시작되며, 다주택자의 연령 분포와 기대수명 등을 감안해 2045년~2050년이 주택 가격 하락기가 될 것으로 추정했다. 한국에서 집, 특히 아파트는 인기있는 투자자산 가운데 하나다. 주택의 65% 안팎이 아파트로 거래하기가 쉬웠으며, 꾸준히 재개발이나 재건축이 이뤄지며 높은 시세차익도 기대할 수 있었다. 다주택자는 전세라는 특수한 임차방식을 통해 남은 자금을 활용할 수도 있었다. 실제 수익률도 높았다. 작년 말 기준 10년 누적 수익률로 보면 서울 주택이 157.8%로 금 수익률(121.7%)을 크게 앞질렀다. 서울만은 못하지만 전국 집값 상승률 평균 역시 93.9%로 국내 주식은 물론 미국 달러 수익률도 앞섰다. 그간 큰 수익을 안겨줬던 집이지만 장기적으로 보면 투자자산으로서의 가치는 없어질 것이란 분석이다. 먼저 가구 수 감소다. 출생 감소와 고령인구 사망으로 인구는 이미 감소세로 돌아섰지만 1인 가구 등 가구 수는 오히려 늘면서 주택 수요는 굳건했다. 통계청은 '2022~2052년 장래 가구 추계' 자료를 통해 전국 가구 수가 2041년 2437만 가구를 기록한 뒤 감소세로 접어들 것으로 추정했다. 지역별로는 서울·수도권이 2043년, 지방이 2040년 경이다. 신동현 현대차증권 연구원은 "가구 수 감소는 주택 수요의 구조적 감소로 우선 거래량이 감소하며, 이로 인해 주택 가격 변동성이 축소되고 환금성이 낮아지는 등 투자자산으로서의 매력을 잃어갈 것"이라고 분석했다. 이와 함께 다주택자의 임대가 어려워지는 것 역시 주택 투자 감소로 이어질 수밖에 없다. 본격적인 집값 하락은 세대간 자산 손바뀜이 이뤄질 때 나타날 것으로 분석했다. 지난 2023년 기준 주택보유자의 약 15%는 2채 이상을 보유한 다주택자다. 전체 다주택자의 약 55%는 50, 60대다. 대부분 1차(1955~63년생), 2차 베이비붐 세대(1964~74년생)로 해당 연령대가 평균 기대수명(2022년 기준 약 85.2세)에 도달하는 시기는 2039년에서 2058년 사이다. 가구 수가 감소하기 시작하는 시기(2042년)와 겹친다. 신 연구원은 "자녀세대가 주택을 상속받은 후에는 상속세 문제와 주택 투자에 대한 매력 감소로 다주택을 유지하지 않을 가능성이 높다"며 "본격적인 가구 수 감소 시점과 더불어 부동산 자산이 자녀세대로 상속되기 시작할 시기에는 시장에 매도물량이 전반적으로 증가해 매도 강세 국면에 접어들 것"이라고 설명했다. 그는 "데이터를 기반으로 추정한 다주택자 보유 주택은 약 615만호로 전체에서 차지하는 비중이 31.6%에 달했다"며 "다주택자들의 주택 상속과 이어서 발생할 현금화(매도)는 주택 가격의 추세적 방향을 꺾을 중요한 이벤트"라고 덧붙였다. 다만 일본과 같은 부동산 장기 침체기는 오지 않을 것으로 예상했다. 신 연구원은 "한국은 일본과 달리 기업화, 체계화된 재건축 시장이 있기 때문에 주택 가격이 장기침체에 빠질 가능성은 낮다"며 "리노베이션 시 건축물의 가치를 최초 수준이 아니라 그 이상으로 올려 놓기에 각 주택의 사이클을 이어보면 결국 축소된 실거주 수요만으로도 일본 이상의 우상향 그래프는 나올 수 있을 것"이라고 밝혔다.

서울원 아이파크, 완판...강북 초고가 시장 신호탄?

서울 강북권 최대 개발사업으로 주목받았던 '서울원 아이파크'가 펜트하우스 1가구를 제외하고 사실상 완판됐다. 하지만 분양 초기부터 강북권 최고가 아파트로 주목받았던 것과 달리 두 차례 무순위 청약을 거쳐야 했다. 9일 업계에 따르면 HDC현대산업개발이 공급한 서울원 아이파크는 최근 진행한 2차 무순위 청약에서 99가구 모집에 516명이 신청해 대부분의 물량이 소진됐다. 이에 따라 지난해 11월부터 이어진 분양 절차가 마무리 수순이다. 분양 과정이 기대 만큼 순조롭지는 않았다. 1순위 청약에서 평균 경쟁률 14.94대 1을 기록하며 초기 흥행에 성공한 듯했지만 중대형 평형을 중심으로 미계약 물량이 발생했다. 이후 두 번의 무순위 청약을 거쳐 남은 가구가 해소됐지만 강북권 단지의 높은 분양가에 대한 시장의 부담감이 드러났다. 특히 전용면적 105㎡의 분양가는 최고 16억원대로 책정돼 강남권 일부 신축 아파트와 가격 차이가 없어 소비자들이 선뜻 나서지 않았다. 서울원 아이파크는 대규모 상업시설 등과 함께 신축 주거단지로 개발될 예정이다. 수도권광역급행철도(GTX) C노선 개통으로 강남 접근성이 개선될 전망이다. 그러나 인프라 개선이 본격적으로 진행되기 전까지는 실거주 수요가 즉각적으로 증가하기 어려운 점이 변수로 작용했다. 노원구에 거주하는 정기철(74)씨는 "개발이 완료되면 주변 시세가 오를 가능성이 높지만 아직까지는 가격에 대한 부담을 느끼는 사람들이 많다"고 말했다. 강남권과 달리 강북 지역은 실거주 비중이 높은 편이다. 대출 규제와 금리 부담이 이어지는 가운데 일정 가격대 이상의 매물에 대한 매수 심리는 여전히 신중한 모습이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "부동산 시장이 혼조세를 보이는 와중에 수요자들의 잣대는 더 엄격해질 수밖에 없다"며 "분양가상한제 단지 등 가격 경쟁력을 갖추거나 입지의 희소가치 등에 따라 수요 쏠림은 지속될 것으로 예상된다"고 설명했다. 강남권에서는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 뚜렷해지는 반면 강북권에서는 가격 저항이 커지며 매수 심리가 위축되는 분위기다. 강남권 신축 아파트는 여전히 강세를 보이며 신고가를 경신하고 있지만 강북권 신축 단지는 가격 저항이 커지며 속도 조절에 들어가는 분위기다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울원 아이파크는 강북권에서 보기 드문 초대형 개발 프로젝트이지만 현재 시장 상황에서는 고가 아파트에 대한 심리적 장벽이 존재한다"며 "서울에 들어서는 신축 단지는 분양가가 잘 떨어지지 않는다는 심리가 지속될지 지켜봐야 한다"고 전했다.

홈플러스 회생 신청 '후폭풍'…금감원, "금융상품 판매 현황 조사 착수"

금융감독원이 홈플러스의 기업회생절차 돌입에 따른 투자자 손실 우려가 커지자 관련 금융상품 판매 현황 조사에 나섰다. 10일 금융투자업계에 따르면 금감원은 증권사, 은행, 자산운용사 등 금융회사에 공문을 보내 홈플러스 관련 기업어음(CP), 회사채, 전자단기사채(STB), 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 등의 개인 대상 판매 현황과 금융사 보유량을 오는 12일까지 제출하라고 요구했다. 금융권에 따르면 홈플러스 관련 금융채권 규모는 카드대금채권을 기초로 발행된 ABSTB 약 4000억원, CP 및 전단채 약 2000억원 등으로 총 6000억원에 달하는 것으로 추정된다. 대부분의 물량이 대형 기관투자자가 아닌 일반 개인과 소규모 법인을 대상으로 판매된 것으로 보고 있다. 업계에서는 증권사 등 판매사들이 개인투자자들에게 홈플러스의 신용평가 위험을 제대로 설명하지 않았다면, 불완전판매 이슈로 번질 수 있다는 관측도 나오고 있다. 금감원은 "불완전판매 여부를 단정하기는 어렵다"면서도 "문제가 확인될 경우 추가적인 조치를 검토할 것"이라고 밝히며 개인 투자자의 피해가 우려되는 만큼 현황 파악에 집중할 방침이다. 이와 함께 국내 증권사들은 홈플러스 채권이 포함된 펀드 상품 판매를 중단하는 조치를 취하고 있다. NH투자증권과 유진투자증권은 이날 '미래에셋IPO공모주셀렉션혼합자산투자신탁(사모재간접형)'의 판매 중단을 결정했다. 앞서 KB증권과 키움증권도 이달 7일 해당 펀드 판매를 중단한 바 있다. 한편, 금감원은 증권사뿐만 아니라 은행권에도 홈플러스 관련 자료 제출을 요구했다. 하나은행과 신한은행은 홈플러스 관련 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행한 바 있어, 이에 대한 현황 조사도 병행될 것으로 보인다. /허정윤기자 zelkova@metroseoul.co.kr

尹 석방되자 관저에 찾아간 여당 투톱

국민의힘의 권영세 비상대책위원장과 권성동 국민의힘 원내대표가 전날(9일) 석방된 윤 대통령을 찾은 것으로 확인됐다. 윤 대통령은 이들에게 당을 잘 운영해줘서 고맙다는 취지의 감사 인사를 했다고 한다. 권 위원장과 권 원내대표는 대표적인 친윤(윤석열)계다. 신동욱 국민의힘 수석대변인은 10일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 비상대책위원회의 후 기자들에게 이같이 말했다. 윤 대통령은 30분 간의 만남 자리에서 구속 기간 동안 수감생활에 대한 여러 소회를 말했다고 한다. 윤상현 국민의힘 의원도 따로 윤 대통령을 찾은 것으로 알려졌다. 윤 의원은 전날 국회에서 기자들과 만나 "(윤 대통령이) 과거 구속 기소당했던 분들, 양승태 전 대법원장과 임종헌 전 법원행정처 차장, 이런 분들 생각이 많이 났다"며 "과거 구속됐던 분들 얼굴 많이 떠올랐다"고 했다. 윤상현 의원은 윤 대통령이 양 전 대법원장과 임 전 차장을 거론한 것과 관련해 "(윤 대통령이) 검사 생활을 오래 하지 않았나"라며 "임 전 차장은 친한 분이다. 그런 분들이 옥고 치른 것에 대해 같이 옥고를 치르면서 구속 기소의 문제점을 많이 생각하신 것 같다"고 설명했다.

공실 늘어가는 거리… 무너지는 자영업자들

"그나마 예전에는 임대인이 월세를 올리지 않아 버틸 수 있었지만, 이제는 그것마저도 어려워졌어요." 10년간 학원을 운영해 온 A(48)씨는 결국 폐업을 결정했다. 그는 "상가를 나갈 때 원상복구 의무가 있는데, 지금 그 비용조차 감당할 수 없어 걱정"이라고 토로했다. 경기 침체와 소비 위축이 맞물리면서 자영업자들의 생존이 위협받고 있다. 일부 상권에서는 외국인 관광객과 2030 고객층을 바탕으로 버티고 있지만, 대다수의 자영업자는 점점 더 무거운 부담에 비틀거리는 실정이다. 지난주말 서울 송파구의 상업지역을 둘러보니 자영업자들이 버티지 못한 흔적이 곳곳에서 발견됐다. 한 거리에서는 3개 이상의 상가가 연이어 공실로 남아 있었고, 통임대 현수막이 걸린 건물도 심심치 않게 보였다. 내부가 텅 빈 대형 건물에는 '병의원·카페·사무실 임대'라는 문구만 덩그러니 붙어 있었다. 인근 부동산 중개업자는 "월세는 해마다 오르는데 장사는 안 되고, 계약 기간도 채우지 못하고 나가는 임차인들이 많다"며 "예전에는 공실이 생기더라도 곧바로 새로운 임차인이 들어왔는데, 요즘은 임차인을 찾는 것도 쉽지 않은 상황"이라고 말했다. 특히 지난해 4분기에 소비 심리가 위축되면서 카페와 술집이 큰 타격을 입은 것으로 나타났다. 한국신용데이터의 '2024년 4분기 소상공인 동향' 보고서에 따르면 개인사업자 대출을 안고 있는 사업장은 모두 362만2000개로 추산됐다. 이 가운데 86.7%(314만개)는 빚이 있어도 영업 중이지만, 13.3%(48만2000개)는 폐업(국세청 신고 기준) 상태였다. 폐업한 사업장의 평균 연체액은 568만원, 평균 대출 잔액은 6185만원으로 집계됐다. 경기 부진과 계엄 등으로 연말 특수가 사라지면서 작년 매출이 2023년보다 더 적거나 비슷한 수준에 머물렀다. 불황 속에서도 일부 상권은 비교적 선전하고 있다. 젊은 세대와 외국인 관광객의 유입이 꾸준한 성수, 홍대, 청담 등의 지역은 공실이 적은 편이다. 이 외 지역에서는 매출 감소를 견디지 못하고 문을 닫는 자영업자가 속출하고 있다. 실제로 쿠시먼앤드웨이크필드의 시장 보고서에 따르면, 강남·홍대·청담 등 젊은 세대가 주로 찾는 상권의 공실률은 소폭 감소했으나, 가로수길과 한남동 상권은 각각 4.9%, 0.8%p 상승한 것으로 나타났다. 이자카야를 운영하는 B(20대 후반)씨는 "카페나 음식점은 2030 사이에서 입소문이 나거나 외국인 관광객이 많이 찾는 곳이 아니면 버티기 힘들다"며 "성수, 홍대, 청담 같은 핫플레이스가 아니면 공실이 많이 늘어난다"고 말했다. 엔데믹 이후 외국인 관광객이 유입되면서 명동과 홍대 일부 지역은 다시금 활기를 되찾았다. 하지만 내수 소비는 회복되지 않고 있다. 명동의 한 화장품 가게에서 일하는 중국 국적의 직원은 "한국인 손님은 거의 찾아볼 수 없고, 한국 손님이 오더라도 대부분 해외로 출국을 앞두고 선물을 사러 오는 경우다"라고 전했다. 쇼핑 환경도 변화하고 있다. 1세대 K뷰티 브랜드로 불렸던 '네이처리퍼블릭', '에뛰드하우스', '스킨푸드', '홀리카홀리카' 등의 단일 브랜드 매장은 자취를 감췄고, 그 자리를 H&B스토어 '올리브영'과 생활용품샵 '다이소'가 대신하고 있다. 국내 오프라인 유통업계 '허브'로 거듭난 편의점도 순증 수(출점 점포 수에서 폐점 점포 수를 뺀 숫자)가 감소했다. 2대 양강 편의점의 경우를 보면, CU는 2022년 932개, 2023년 975개, 2024년 696개로 순증했다. GS25는 2022년 949개, 2023년 942개, 2024년 722개로 양사 모두 지난해 순증 수가 급감한 것으로 나타났다. 이마트24는 2023년 말 6598개 점포에서 지난해 말 6130개로 편의점 점포 절대 수가 감소했다. 의류 매장도 예외는 아니다. 2~3년 전만 해도 가로수길에서 자리를 지키던 여러 개인 의류 매장들이 하나둘 사라졌고, '임대' 현수막만 남아 있다. 유통업계 관계자는 "요즘 소비자들은 대부분 e커머스를 통해 옷을 구매한다"며 "오프라인 매장 중에서도 젊은 세대들은 제조·유통·일괄(SPA) 브랜드를 선호하다 보니, 개인 의류 매장은 더욱 어려운 상황"이라고 설명했다. 그는 "공실이 늘어나고 폐업이 증가하는 상황에서 정부와 지방자치단체 차원의 지원 대책이 절실히 요구된다"고 덧붙였다. /신원선기자 tree6834@metroseoul.co.kr