국제통화기금(IMF) 외환위기와 금융위기를 거친 우리에게 가장 깊이 박힌 인식은 '부동산 불패'였다. 팔려는 이보다 사려는 이가 많아지면서 부동산 가격은 천정부지(天井不知)로 치솟았고, '부동산 불패'라는 인식은 빚을 내서라도 구매해야 한다는 욕구를 불러일으켰다.

25일 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에 따르면 가계부채의 절반 이상은 주택담보(주택구매·전세자금)대출인 것으로 나타났다. 예금은행과 비예금은행을 포함한 가계대출잔액은 2월 기준 1233조9356억원으로 주택담보대출 잔액은 778조원으로 집계됐다. 전체 가계대출의 64%수준이다. 신용대출을 포함한 기타대출 잔액은 2021년 이후 감소했지만 주택담보대출 잔액은 꾸준히 증가했다.

◆ 떨어지지 않는 '집값'

주택자금대출이 늘어난 이유는 여전히 주택가격이 높고, 주택을 사려는 이들도 꾸준히 발생하고 있기 때문이다.

한국부동산원의 아파트 평균 매매가격을 살펴보면 올해 3월 서울기준 아파트는 평균 10억 5133만원에 거래됐다. 아파트 가격이 급격히 오르기 전인 2021년 6월(9억1712억원)과 비교하면 1억원 이상 비싸다. 통상 아파트 평균매매가격이 단계별로 2000만~3000만원씩 오른 것과 비교하면 여전히 높은 수준이다.

이전과 비교해 아파트를 구매하는 이들은 감소했지만, 수요는 꾸준한 상황이다. 3월 기준 서울의 아파트 매매는 3만6439건으로 지난해(1만5384건)와 비교해 2배 이상 증가했다. 10년전인 2014년부터 거래 평균건수(8만1000건)와 비교하면 여전히 낮은 수준이지만 매매거래는 이뤄지고 있다는 분석이다.

◆ 고금리 장기화 예고

문제는 고금리가 장기화할 경우다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하 시기가 밀려나면서 은행채 금리가 상승하고 있다. 전날기준 은행채(무보증·AAA) 5년물 금리는 3.936%로 1월 초(3.820%)와 비교해 0.1%포인트(p) 올랐다.

예금은행의 고정형 주담대 금리는 지난해 말 기준 3.65%로 금리를 인하하기 전인 2021년 4분기(2.93%)보다 0.72%p 올랐다. 변동형 주담대 금리는 같은기간 2.68%→ 4.79%로 2.11%p 상승했다. 현 수준의 금리가 장기간 유지될 수 있다는 설명이다.

아울러 기준금리가 큰 폭으로 한 번에 인하될 가능성도 작다.

제롬 파월 연준 의장은 "앞으로 인플레이션은 울퉁불퉁한 여정이 될 것"이라며 "과거 통화정책 사례는 금리를 섣불리 내렸다가 다시 올리지 않으려면 신중한 접근이 필요함을 가르쳐 준다"고 말했다. 이는 금리인하 속도가 빠르지 않을 것이라는 의미로 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이전 수준의 금리를 기대하긴 어려울 수 있다는 설명이다.

◆ 취약차주 중심 고금리 여파 시작

고금리 여파는 상대적으로 상환여력이 부족한 취약차주를 중심으로 시작되고 있다.

지난해 3분기말 기준 가계대출 다중채무자는 450만명으로 한국은행이 데이터베이스(DB)를 집계하기 시작한 이후 가장 높은 수준이다. 가계대출을 받은 차주 중 다중채무자도 1983만명으로 23%에 달했다. 다중채무자는 3개이상 금융회사에서 대출을 받은 차주를 말한다.

강성진 고려대 경제학과 교수는 "부동산 관련 대출을 중심으로 전체 가계대출이 증가하면서 다중채무자도 늘어난 것으로 보인다"며 "고물가와 고금리가 장기화하면서 생활자금이 부족해 추가로 대출을 받는 생계형 다중채무자도 늘어났을 것"이라고 말했다.

연체율도 증가하는 추세다. 국내은행에서 1개월 이상 원리금이 연체된 가계대출 비중은 0.42%로 금리인상시기인 2021년 2월(0.19%)과 비교해 0.23%p 상승했다. 주택담보대출 연체율도 같은 기간 0.11%에서 0.27%로 증가했다.

또 고금리 이자부담에 부동산을 팔려는 이는 늘고 있지만, 사려는 이가 줄면서 부동산가격은 하락하고 있다. 부동산 가격이 하락하면, 이를 담보로 대출해준 금융기관의 시스템 부실로 이어질 가능성이 크다.

한국은행도 지난달 통화신용정책보고서에서 주택가격이 더 떨어질 경우 채무상환 부담이 불어날 수 있다고 분석했다.

한국은행 관계자는 "가계의 자금 조달이 주로 부동산 담보를 통해 이뤄지고 있는 점을 고려하면 주택 가격의 급격한 하락은 상환 능력이 약한 주담대 차주를 중심으로 신용위험을 확대시킬 가능성이 있다"고 했다.