최근 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축 부담금 산정과 관련해 주목할 만한 판결이 있었습니다. 재건축초과이익은 재건축사업에 따른 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액 증가분으로서 조합 등에 귀속되는 돈을 의미합니다. 강남의 한 조합은 강남구청장으로부터 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축 부담금을 부과받았는데, 이 부과처분이 위법하다는 이유로 취소소송을 제기했습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따르면, 재건축 부담금은 다음과 같이 산정됩니다.

'재건축 부담금 = { 종료시점의 주택가액 - ( 개시시점 주택가액 + 부과 기간 동안의 정상주택가격 상승분 총액 + 개발비용 )} x 부과율'

그런데 조합은 "'일반분양분의 종료시점의 주택가액' 및 '개발비용 등'이 잘못 산정된 위법 등이 있다"고 주장한 것입니다. 그러나 제1심과 제2심 법원은 모두 조합의 주장을 받아들이지 않았습니다(서울행정법원 2015. 8. 13. 선고 2015구합56991 판결, 서울고등법원 2020. 9. 2. 선고 2015누55808 판결). 1) 조합은 "일반분양분 중 준공인가일까지 분양계약이 체결되지 아니한 세대들이 있었는 바, 준공인가일을 기준으로 한 주택가액은 실제 분양가격이 없으므로 0원으로 산정돼야 함에도, 구청장이 이를 '실제 분양가격'으로 산정했으므로 위법하다"고 주장했습니다.

그러나 제1심, 제2심 법원은 "재건축이익환수법의 취지, 실제 분양가격 확인의 용이성 등을 고려하면, 동법이 부과종료시점에 대해 '주택재건축사업의 준공인가일로 한다'고 규정하고 있더라도, 일반분양분에 대한 종료시점 주택가액은 '준공인가일 당시 분양되었는지에 상관없이' 실제 분양가격으로 보아야 한다"고 판단한 것입니다. 대법원 역시 이러한 판단이 적법하다고 봤습니다.

2) 한편, 조합은 "아파트 단지 외부 공공도로가 지방자치단체에 제공됐으므로 그 부지의 가액이 개발비용에 포함됐어야 함에도, 위 부지의 가액이 개발비용에 포함하지 아니한 위법이 있다"고도 주장했습니다. 그러나 제2심 법원은 조합의 위 주장 역시 받아들이지 않았습니다.

동법 시행령 제9조 제3항은 '법 제11조 제1항 각 호에 따른 개발비용은 납부의무자가 해당주택재건축사업의 시행과 관련해 지출한 비용으로서 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제3조에 따른 감사인의 회계감사를 받은 후 계약서, 금융 및 세금 납부 자료 등 그 증명자료를 갖춰 제시한 금액에 한한다'고 규정하고 있습니다.

그런데 조합이 부과처분 전에 도로 부지의 면적 및 도로 조성비용을 확인할 만한 계약서, 세금납부 자료, 감정서 등 증명자료를 갖춰 구청장에게 도로에 관한 개발비용을 제시하지 않았기 때문에, 동법 시행령 제9조 제3항에 따라 개발비용에 포함되어 산정될 수 없으므로, 구청장이 개발비용에 도로 부지 가액을 포함하지 않은 것이 위법하다고 볼 수 없다는 것이 이유였습니다.

그러나 대법원은 이와 달리 봤습니다(대법원 2023. 12. 28. 선고 2020두49553 판결). 재건축이익환수법 제20조에 따라 납부의무자가 개발비용 공제를 위한 자료의 제출기한이 지나도록 관련 자료를 제출하지 않았더라도, 제24조에 따라 해태기간에 비례한 과태료가 부과될지언정, 재건축부담금 부과처분을 다투는 항고소송에서까지 그 자료를 증거로 제출할 수 없게 되는 것은 아니라고 판단한 것입니다.

동법 제20조와 제24조가 개발비용을 뒷받침할 자료의 제출기한을 규정한 취지는 재건축부담금의 신속한 산정 및 부과를 통한 행정의 원활한 수행을 보장하고자 함에 있을 뿐, 이미 부과된 재건축부담금의 적법 여부를 다투는 항고소송에서 개발비용의 산정에 반영할 수 있는 증명자료의 범위를 제한하려는 것이라고 해석할 수는 없다는 것이 이유였습니다.