재개발·재건축 추진위원회가 장차 설립될 조합을 위해 정비사업전문관리업자와 용역계약을 체결하는 경우가 더러 있습니다. 이러한 경우 용역업체는 새로 설립된 조합에게 용역계약의 효력을 주장할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 특별한 사정이 없는 한, 용역업체는 조합에게는 그 효력을 주장할 수 없습니다.

최근 대구고등법원은 '추진위원회가 조합업무에 관해 정비사업전문관리업자를 선정하고 계약을 체결한 후, 정비사업전문관리업자가 새로 성립된 조합을 상대로 계약의 효력을 주장한 사건'에서 "전문관리업자는 위 계약의 효력을 주장할 수 없다"고 판단했습니다(대구고등법원 2023. 11. 15. 선고 2022나25821 판결).

지금까지 대법원은 "추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합에 모두 포괄승계된다"고 보고 있습니다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2009다26787 판결, 2012. 4. 12. 선고 2009다22419 판결 등). 그러나 대구고등법원은 모든 권리와 의무가 조합에 포괄승계되는 것은 아니라는 점을 분명히 했습니다.

즉 조합이 포괄승계하는 권리·의무는 '조합설립을 위한' 추진위원회의 업무에 관련된 권리·의무에 한정된다는 것입니다. 그런데 위 사건에서 문제된 '조합설립 이후의 조합업무'에 관한 정비사업전문관리업자의 선정 및 계약 체결은 추진위원회의 업무 범위에 속하지 않을 뿐더러, 추진위원회의 업무 범위를 초과한다는 것입니다.

도시정비법은 추진위원회가 수행할 수 있는 업무로 '정비사업전문관리업자의 선정'을 규정하면서도, 한편 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경을 조합원 총회의 결의사항으로 규정하고 있습니다. 대구고등법원은 조합설립 이후 조합원들이 전문관리업자를 다시 선정하도록 한 것이 도시정비법의 의사라고 해석했습니다. 이는 추진위원회가 선정한 정비사업전문관리업자가 조합 설립 이후에도 해당 사업에 계속 관여하면서 발생할 수 있는 추진위원회 임원, 정비사업전문관리업자 및 건설업자 사이의 유착이나 비리 등을 방지하기 위한 취지라는 것입니다.

위 사건에서 전문관리업자는 용역계약서에 있는 계약의 자동승계 규정에 따라, 조합이 용역계약을 자동승계했다는 주장도 했습니다. 그러나 법원은 위 주장도 받아들이지 않았습니다. 도시정비법 등 관련 법령 취지에 반하는 자동승계 규정의 효력을 인정할 수 없다는 것입니다.

또한 위 사건에서 전문관리업자는 조합이 창립총회에서 위 계약을 묵시적으로 추인했다는 주장도 했습니다. 그러나 법원은 위 주장도 받아들이지 않았습니다. 법원은 조합이 조합설립인가를 받기 전에 개최된 창립총회는 조합원 총회 결의가 아니라 '토지등소유자 총회 결의'에 불과하므로, 위 창립총회 결의에 의하여 조합이 용역계약을 추인했다고 볼 수 없다는 점 등을 주요 이유로 들었습니다.

위 사건에서 전문관리업자는 조합설립인가가 있은 날로부터 법률상 원인 없이 조합에게 용역을 제공했다며, 그 용역대가에 해당하는 금원을 부당이득으로 지급받았습니다.