공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사합니다. 따라서 공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사, 확인해 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결). 공인중개사법 제29조 제1항도 '공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무가 있다'고 규정하고 있습니다. 중개사가 위와 같은 주의의무, 설명의무를 위반할 경우 그로 인하여 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임도 있습니다(동법 제30조 제1항).

중개사의 주의의무, 설명의무의 범위에 관하여는 구체적인 사안에 따라 달리 개별적으로 판단될 수밖에 없습니다. 최근 '신탁부동산에 대한 임대차계약을 중개하는 경우 공인중개사의 주의의무, 설명의무의 범위'에 관해 주목할 만한 대법원 판결이 있었습니다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결).

위 사건에서 공인중개사는 신탁부동산에 관한 임대차계약을 중개하면서, 임차인에게 해당 부동산이 신탁부동산이라는 점을 설명했고, 그에 따라 '임대차보증금 잔금지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 하는 특약사항'도 체결됐습니다. 다만 중개사는 임차인에게 '신탁재산에 관한 임대차계약을 체결하는 경우 수탁자의 동의가 필요하다는 점'을 설명하지 않았고, 신탁계약서가 포함된 '신탁원부'를 제시하지는 않았습니다.

그런데 임차인은 특약사항과 달리 신탁등기를 말소받기도 전에 보증금 잔금을 먼저 지급했고, 임대인은 신탁등기를 말소하지 않았습니다. 그 후 임대차기간이 만료되자 임차인은 퇴거하고 부동산을 인도했으나, 임대인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 이에 임차인은 공인중개사를 상대로 공인중개사법 제30조, 채무불이행책임 등을 이유로 손해배상을 청구했습니다.

1심은 중개사에게 손해배상책임이 없다고 판단했습니다(부산지방법원 2022. 5. 26. 선고 2021가단314994 판결). 중개사는 임차인에게 임대차목적물이 신탁부동산이라는 점을 설명했고, 그에 따라 특약사항도 정해졌으므로, 임차인은 신탁부동산이라는 것을 충분히 알고 있었다는 점에서 '주의의무 위반'이 없다는 것입니다. 설령 중개사의 주의의무 위반이 인정된다고 하더라도, 주의의무 위반과 임차인의 손해 사이에 '상당인과관계'가 없다고도 봤습니다. 임차인이 손해를 입은 원인이 임대인이 잔금을 지급받고도 신탁등기를 말소하지 않는 등 특약사항을 이행하지 않은데 있다는 것입니다. 2심 역시 1심과 동일하게 판단했습니다(부산지방법원 2023. 2. 10. 선고 2022나53334 판결).

그러나 대법원은 1심, 2심과 달리 보아, 임차인의 손을 들어주었습니다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결). 대법원은 1심, 2심보다 중개사의 주의의무, 설명의무의 범위를 넓게 봤습니다. 대법원은 과거에도 공인중개사는 중개의뢰인에게 ⅰ) '신탁원부'를 제시해야 하고, ⅱ) "신탁법상 신탁을 하게 되면 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다"는 점 등 신탁관계의 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결). 그런데 이 사건에서 중개사는 신탁원부를 제시하지도 않았고 위와 같은 설명도 하지 않았다고 봐, 주의의무 위반이 있다고 본 것입니다.

대법원은 '상당인과관계'에 관하여도 1심, 2심과 판단을 달리했습니다. 만약 중개사가 임차인에게 위 내용들을 정확하게 설명했다면, 임차인은 임대차계약을 체결하지 않았거나, 신탁등기가 말소되기 전에 임대차보증금 잔금을 미리 지급하지 않았을 것이고, 그랬다면 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해는 입지 않았을 것이라고 본 것입니다. 다만 대법원은 임차인이 특약사항과 달리 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 미리 지급했다는 사정은 손해배상책임 제한의 사유로 참작할 수 있다고는 봤습니다.