2023년 새해가 밝았다. 새해 벽두에는 늘 그렇듯 부동산 예측들이 쏟아진다. 전문가들마다 조금씩 다르지만 결론부터 말하면, 이미 높은 산을 올랐던 만큼 골도 깊을 수밖에 없다. 지난해 상반기에는 건국이래 가장 급격했던 오름세의 정점이 있었고, 그 오름폭을 다급하게 내놓아야 했던 기록에 남을만한 한 해였던 것이다. 그 격동의 시기를 막 지난 지금, 몇 가지 주요 현황을 통해 2023년 이후의 부동산 시장을 예측해 본다.

우선 새해에는 전국 총 550여개 단지에서 약 35만 가구가 입주를 시작한다. 이는 지난해보다 약 6% 증가한 물량이다. 그 중 수도권 공급물량이 약 18만 가구로 절반 이상을 차지한다. 집값의 급락으로 특히 어려움을 겪고 있는 인천에서만 다시금 4만5000여 가구가 쏟아진다. 2000년대 이후 최대 규모인 이 입주 물량이 주변 지역의 전세 시장에는 직격탄이 될 것으로 보인다. 이미 실거주 의무가 없는 집주인들이 입주 잔금을 치르기 위해 바로 전세를 놓게 되면 지난 한해 이미 12% 떨어졌던 전세값은 그 하락폭을 더 할 수 있다. 그리고 서울 인근에서의 이와 같은 공급효과는 몇 개월의 간격을 두고 당연히 서울에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 따라서 기존 세입자가 전세금 일부를 돌려받지 못하는 깡통전세 현상도 주의해야 할 것이다.

이로 인해 강제경매로 집주인이 바뀌는 경우도 벌써 급증하고 있다. 법원 등기정보광장 자료에 따르면 지난 한 해에만 강제경매로 인한 매각 소유권이전등기가 신청된 부동산은 총 6000여 건에 달한다. 작년보다 20% 가까이 증가한 것이다. 특히 서울은 작년보다 약 80%, 인천은 40%가 증가했다. 더구나 지난해 상반기까지의 한국은행 기준금리가 불과 1%대였던 것을 감안하면 올해의 강제경매는 더욱 증가할 것으로 보인다.

올해 이후의 시장도 대략 가늠해 볼 수 있다. 최근 서울시는 해당 주민들의 숙원이었던 서초 신동아아파트 재건축사업과 송파 한양아파트 재건축사업 건축계획안을 통과시키는 것을 필두로 재건축을 통한 신규공급에 박차를 가하는 모습이다. 또한 국토교통부는 거래 활성화를 위하여 부동산 규제를 대폭 해제할 것이라고 밝혔다. 서울에서만 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구 11곳을 투기지역에서 해제하고 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시를 조정대상지역, 투기과열지구에서 해제한다.

조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등의 규제가 한꺼번에 풀리면 종합부동산세 등 세제가 줄어들고 주택담보대출비율(LTV)이 높아지는 등 대출도 용이해진다. 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀린다. 이는 집을 마련하기가 쉬워진다는 이야기인데, 우리가 집값 급등시기에 겪은 바로는 각종 규제로 집 살 기회가 줄어들 때 수요자들을 오히려 심리적으로 조급해지는 경향이 확연했기에, 이같이 규제 완화가 거래를 늘릴지, 거래가 늘더라도 그것이 상승거래일지는 알 수 없다.

그 외 중요한 것은 전체적인 급락세에도 아랑곳하지 않고 심해지는 양극화이다. 정부 발표에 따르면 앞서 말한 규제 해제 대상 지역 중에서 강남 3구와 용산구만큼은 예외적으로 규제를 계속한다. 아무래도 이들 지역은 거래절벽에도 개의치 않고 상승을 계속하여 양극화를 더해갈 것을 우려한 조치이다. 물론 그 지역의 무시 못 할 세수(稅收)에 국민정서도 고려한 것으로 보인다.

그러나 다시 말하지만, 규제를 통해 집값 상승을 억제하기가 어렵다는 것은 이미 이전 정권에서 학습을 마쳤다. '규제가 심한 동네'를 다시 표현하면, '아무나 가질 수 없는 동네'라고도 할 수 있다. 귀하면 값이 오르고 흔하면 싸지는 것이 시장경제의 원리이다. 강남3구 빼고는 점점 흔해지고 있는 대한민국 부동산이다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표