총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 당초 예정보다 6개월 빠른 오는 2022년 1월부터 본격 시행되면서 대출 빙하기가 도래할 전망이다.

◆'대출빙하기' 도래

전세자금 대출의 경우 올해 실수요자들의 거센 반발에 총량관리에서 제외키로 했지만, 내년부터는 다시 총량관리에 포함이 돼 전세대출 받기도 한층 더 힘들어질 것으로 예상되고 있다.

기존 대출이 없는 연소득 4000만원인 차주가 6억원 아파트 구매할 경우 차주별 DSR 적용 전엔 서민, 실수요자 담보인정비율(LTV) 우대가 적용돼 투기 및 투기과열지구에선 3억6000만원, 조정지역에선 4억원의 주담대(대출기간 360개월, 대출금리 3.3%, 원리금균등분할상환)를 받을 수 있었다. 그러나 내년 1월 규제 이후에는 3억440만원으로 한도가 줄어든다.

DSR은 총부채원리금상환비율과 개인의 연소득 대비 상환할 대출 원금과 이자 비율로 일정비율 안에서 대출 규모를 결정하는 것이다. DSR 규제는 대출자의 상환능력에 맞춰 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득의 일정비율 이하로 억제한다는 얘기다. 현재 차주 단위(개인별) DSR 기준은 은행권 40%, 비(非)은행권 60%를 적용 중이다.

기존 대출이 있는 경우라면 한도 축소 폭은 더 커진다. 신용대출 4000만원(금리 4%)을 보유한 연소득 6000만원 차주가 6억원 아파트를 구매할 때 주담대(대출기간 360개월, 대출금리 3.3%, 원리금균등분할상환)가 조정지역에선 4억원, 투기 및 투기과열지구에서 3억6000만원까지 나왔지만, 차주별 DSR이 적용되면 2억7500만원까지만 받을 수 있게 된다.

◆매수심리 위축,거래량 감소

전세대출 규제가 예고되면서 매수 심리 위축과 함께 아파트 가격 상승폭도 줄고 있다. 국토연구원에 따르면, 서울의 9월 부동산시장 소비심리지수는 129.5로 전월(132.9) 대비 3.4포인트(P) 하락했다. 해당 지수가 하락한 것은 지난 4월 이후 5개월 만이다. 소비심리지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 '전월에 비해 가격이 상승하고 거래가 증가할 것' 이라는 응답자가 많다는 의미이고, 이보다 낮으면 그 반대다.

서울 아파트 가격 상승폭도 몇 주째 보합세를 나타내고 있다. 한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 서울 아파트 가격변동률은 '가계부채 관리 강화방안' 발표를 앞두고 거래활동과 매수세 위축되며 서울 대부분 지역에서 상승폭이 축소됐다. 매매의 경우 017%에서 0.16%로 상승폭이 줄었으며 전세는 0.13%로 전주와 같은 흐름을 이어갔다.

부동산 전문가들은 그동안 집값이 가파르게 상승한 데 따른 피로감으로 더 이상 오르긴 어렵다는 인식이 커진데다 정부의 대출 규제로 수요가 위축됐고 기준금리가 점진적으로 오를 것이란 점이 복합적으로 작용한 결과라고 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "11월 기준금리 인상 가능성 등과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고, 주택 거래량을 감소시키며 가격 상승률을 둔화시킬 전망"이라며 "누적된 집값 상승 피로감과 겹치며 매수세가 감소될 가능성이 높다"고 전했다.

금리인상으로 차주의 이자부담이 점차 증가할 수 있고, 금융기관의 대출한도 축소가 동반되며 다주택자의 주택 추가 구입 수요는 감소하고 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상이 이어질 전망이라는 게 함 랩장의 설명이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "올해 전세대출과 집단대출에는 문제가 없도록 하고, 실수요자 제약 관리규제 예외허용 및 지원확대, 중금리·서민금융 공급확대가 계획된 것에 대해 매우 긍정적으로 보고 있지만 DSR차주규제를 강화하고 전세자금대출을 줄여서 갭투자를 차단하면 투기세력 등등 부동산문제를 해결할 수 있다는 일각의 논리는 이번 강화방안과는 관계없는 사안이었으면 한다"고 말했다.