다양한 부동산을 기초자산으로 편입한 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 연이어 상장을 예고하며 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 기초자산으로 삼는 부동산의 안정성과 수익성 등을 따져 연 6~7%대의 배당 유지가 가능한 지 살펴봐야 한다. 저금리 기조에서 중위험·중수익 상품으로 호황을 누렸던 리츠가 지난해 인기를 되찾을 수 있을지 관심이 집중된다.

25일 한국거래소에 따르면 국내 증시에 상장된 리츠 7종의 최근 3달간 등락률은 -3.41%에 그쳤다. 같은 기간 주식시장 반등 속도에 비하면 초라한 수준이다. 현재까지 회복률이 썩 좋진 않다. 리테일 비중이 높은 국내 리츠 구조 특성상 코로나19로 인해 투자심리가 크게 악화됐기 때문이다. 오프라인 유통업체에 불어 닥친 위기는 리츠에도 악영향을 미쳤다.

그래도 리츠의 투자매력은 여전하다는 평가다. 편입한 자산의 안정성과 수익성에 비교해 주가 하락이 지나치다는 목소리가 나온다. 덕분에 배당 수익이 늘어난 것도 매력 요소다. 라진성 KTB투자증권 연구원은 "코로나19 장기화에 따른 기초자산 가격 하락 가능성이 남아있다"면서도 "리츠 계약 구조상 시장 우려가 현실화할 가능성은 매우 낮다"고 진단했다.

◆물류·데이터센터 부가가치↑…예비 상장리츠 기대

하반기엔 투자자들의 선택폭도 넓어질 전망이다. 물류센터, 호텔, 주유소, 해외부동산 등 다양한 기초자산을 편입한 리츠가 상장을 앞두고 있다.

가장 관심을 끌고 있는 것은 물류센터 기반 리츠다. 서울과 부산 주변 물류시설에 투자하는 켄달스퀘어리츠와 홈플러스 안성 신선물류센터 창고 시설에 투자하는 KB안성로지스틱스리츠가 하반기 상장을 앞두고 있다. 특히 켄달스퀘어리츠는 최근 언택트(Untact·비대면) 문화 확산으로 주목받는 쿠팡과 마켓컬리 등 수도권 물류센터를 투자대상으로 한다.

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "물류 매출이 기하급수적으로 늘어날 수밖에 없는 상황에서 앞으로 많은 물류센터가 리츠 상품화될 것"이라며 "기업들이 장기 임차하는 경우가 많아 투자 포트폴리오상 가장 수익성을 보장할 수 있는 상품"이라고 설명했다.

비슷한 시기에 상장할 것으로 예상되는 코람코에너지플러스리츠도 기대주로 꼽힌다. 지난 3월 코람코자산신탁과 현대오일뱅크가 인수한 SK네트웍스 직영주유소 189곳을 기초자산으로 삼는다. 전체 주유소 50% 이상이 수도권에 위치한 데다 현대오일뱅크카 10년 이상 장기 임대계약을 맺었다.

배당수익률로 7%를 약속했다. 회사 관계자는 "주유소로부터 안정적인 임대 수입을 담보할 수 있는 데다 부지 값 상승도 기대할 수 있다"며 "SK네트웍스와 협의를 끝냈다. 상장시기를 조율 중"이라고 말했다.

이들의 활약에 따라 국내 리츠시장 활성화 속도에 불이 붙을 전망이다. 한 자산신탁업계 관계자는 "선발주자 리츠들 역할이 중요하다"며 "흥행에 성공해 순조롭게 운용된다면 내년 상장 리츠들이 더욱 공격적으로 나설 수 있을 것"이라고 했다.

◆기존 상장리츠 매수 적기일 수도…

오프라인 리테일 업황에 대한 불안감으로 주가가 급락한 현 장세를 좋은 매수 기회로 삼을 수도 있다. 양질의 자산을 보유했음에도 주가 회복이 더딘 리츠들이 대상이다. 라진성 연구원은 "시장의 과도한 우려로 주가가 내려앉은 지금이 상장리츠 투자 적기"라며 "본격적인 경제활동 재개 시 주가상승에 따른 초과 수익을 기대할 수 있다"고 진단했다.

코로나19 여파에도 공실률에 대한 리스크는 미미한 것으로 분석된다. 국내 리츠 중 가장 큰 시가총액 규모를 자랑하는 롯데리츠는 롯데쇼핑이 단일 임차인으로 평균 9년가량 장기 임차하고 있다.

마찬가지로 이리츠코크렙도 이랜드리테일이 장기 임차인으로 버티는 중이다. 믿을 구석이 있다는 얘기다. 박세라 신영증권 연구원은 "오프라인 유통업체 매출이 급감하며 영업환경에 부정적이었으나 실제 임대료가 삭감되지는 않을 것으로 파악된다"며 "안정적인 임대차 계약 구조로 변동 없이 배당수익을 얻을 수 있다"고 했다.

신한알파리츠 역시 이달 유상증자를 성공적으로 실시하며 우량 빌딩 자산을 매입할 경쟁력을 갖췄다는 평가를 받고 있다. 보유한 부동산의 평균 임대율도 100% 수준이다. 안정적인 임대수익은 약정된 수익률을 보장한다는 뜻으로 해석할 수 있다.

김준환 교수는 "장기 임차인이 망했을 경우 발생할 디폴트 리스크 정도 제외하면 현재 리츠 대부분이 장기 계약으로 약속한 수익률을 보장할 수 있다"며 "호텔 상품 외에는 큰 위험성이 없는 것으로 판단된다"고 했다.