서울 재건축 아파트가 사면초가다. 지난해 집값 급등과 올해 공시가격 인상에 따라 재건축 부담금액이 눈덩이 처럼 불어날 가능성이 높아서다. 재건축 조합은 공시가격 인상 이후로 사업 추진 시기를 미루는 등 재초환 부담금 방어에 나섰다.

8일 업계에 따르면 서울 강남 주요 재건축 단지들이 지난해 부활한 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)의 영향으로 사업에 차질을 빚고 있다.

재초환은 재건축 아파트 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)이 3000만원이 넘으면 이익의 최대 50%를 부담금으로 거둬들이는 제도다.

국토부가 지난해 1월 자체 시뮬레이션한 결과를 토대로 강남 4구의 재건축 부담금을 추산한 결과 조합원당 평균 부담금은 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 달할 전망이다. 아직까지는 통보된 재건축 부담금 예정액 중 가장 큰 금액은 1억3500만원(반포현대)이다.

그러나 지난 1년 동안 서울 집값이 크게 치솟아 올해 재건축 단지들의 재초환 부담액은 더 커질 것으로 보인다.

KB금융지주 경영연구소의 '2019 KB부동산 보고서'에 따르면 지난해 1년간 서울 25개 구 아파트가격 상승률은 평균 14% 이상, 강남은 17.8%로 집계됐다. 재초환 부담금 공포가 엄습한 이유다.

설상가상으로 올해 4월부터는 아파트 등 공동주택 공시가격마저 오른다.

재건축 부담금은 재건축 종료 시점 가격에서 개시 시점 가격, 평균 집갑 상승액 등을 빼고 남은 이익에 일정 비율을 곱해 계산한다. 여기서 재건축 개시 시점은 재건축조합설립추친위원회(이하 추진위) 인가를 받은 날, 종료 시점은 재건축 준공인가를 받은 날이다. 이 때문에 올해 이전에 추진위가 설립된 재건축 사업장은 올해 공시 가격 인상에 따른 부담금이 더 오를 전망이다.

이에 따라 서울 대부분의 재건축 사업이 지연될 것으로 업계·전문가들은 보고 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "개발 부담금은 종후부동산 가격에서 종전부동산 가격을 뺀 차액이 많을 수록 많이 내고 적을 수록 적게 내는 구조"라며 "공시가격이 높아지면 매매차익(개발이익)이 줄어들기 때문에 재건축 단지들이 사업을 이연시킬 가능성이 높다"고 말했다.

재건축 시장에 악재가 겹친 가운데, 조합들은 일단 사업을 늦추는 쪽으로 가닥을 잡고 있다.

지난해 재초환 부담금 여파로 시공사 선정을 보류한 대치쌍용1차 재건축 조합은 인근 대치쌍용2차 추가분당금 규모를 고려해 사업 추진 속도를 조절할 것으로 알려졌다. 그러나 대치쌍용2차도 지난해 현대건설을 시공사로 선정한 이후 후속계약을 진행하지 않아 사업이 지연되고 있는 상태다.

개포 주공 5~7단지, 송파 가락 상아아파트 등도 추진위 구성 자체를 미뤘다. 반포주공1단지 3주구는 지난 7일 시공 비용 등의 이유로 HDC현대산업개발과 시공계약을 취소해 시간을 벌었다.

전문가들은 재건축 부담금 여파로 재건축 사업이 미뤄지면서 서울 아파트 수급 불균형을 야기할 수 있다고 우려하고 있다.

권대중 교수는 "대부분의 재건축 단지들이 사업을 미루면서 부담금 나오는 사례를 보고 움직이려고 눈치보기를 할 것"이라며 "전반적으로 재건축이 미뤄지면 서울을 중심으로 아파트 공급이 부족해질 우려가 있다"고 말했다.