-하자보수기간 지나고 입주하면 낭패…세입자는 보증금서 시설물 관리비용 제하기도

#. H오피스텔에 거주하는 김미영(가명·30대)씨는 갑자기 깨진 유리창 비용을 전액 부담하게 됐다. 김 씨가 창문에 물리적인 힘을 가하지 않았다고 해도 법적 하자보수 기간이 지나면 보상이 불가하기 때문이다. 같은 오피스텔에서 7세대의 유리창이 특별한 이유 없이 깨졌지만 동일한 이유로 전·월세 세입자인 거주자들이 보수 부담을 떠안게 됐다.

하자보수 기간, 아파트 사전점검 기간….

입주민이 거주지의 하자를 발견하고 보상을 요청할 수 있도록 마련된 장치다. 그러나 오히려 이런 제도들이 세입자(임차인)에겐 '족쇄'로 작용하는 모양새다. 일정 기간이 지나서 발생한 원인 불명의 하자에 대해선 온전히 거주자가 해결해야 되기 때문이다. 특히 세입자의 경우 시설물 관리를 이유로 임대인에게 보증금 일부를 돌려받지 못하는 등의 피해도 입고 있다.

18일 업계 등에 따르면 서울 영등포구 양평동 H오피스텔에선 올해만 7건의 유리 창문 깨짐 사고가 연이어 발생했다.

세입자들 사이에선 유리창 깨짐 모양이 비슷하고 물리적 압박의 흔적이 없다는 점에서 시공의 문제가 있는 게 아니냐는 의혹이 나오고 있다. 그러나 법적으로 건설공사의 하자담보책임 기간이 지나 보상을 받을 수 있는 장치가 없는 상태다.

H오피스텔은 2014년에 준공돼 유리창 하자보수 기간(2년)이 2016년 종료됐다. 그 이후에 입주한 A씨의 경우 전세로 입주한 지 1년도 채 되지 않은 시점에서 유리창이 갑자기 깨졌으나 하자보수 기간이 지났기 때문에 원인도 모른 채 보수비용을 전액 부담하게 됐다.



현행 건설공사의 하자담보책임은 건축물 종류에 따라 달리 규율하고 있다. 일반 건축물은 건 설산업기본법에 따라 1~10년, 집합건물과 공동주택은 각각 집합건물법, 공동주택관리법에 따라 2~10년의 하자담보 책임기간을 갖는다. 이 중 오피스텔은 건설산업기본법 제28조를 적용받아 하자담보책임 기간이 1~10년이다. 이 기간이 지나면 법적으로 시공의 책임으로 보지 않는다는 것이다.

법적인 구멍을 이용한 임대인의 '관행적 갑질'도 공공연하게 벌어지고 있다.

한 부동산 관계자는 "하자보수 기간이 지난 후 이유를 알 수 없는 하자가 발생하면 중견·대기업인 시공사보다는 상대적 약자인 세입자의 탓으로 돌린다"며 "만약 세입자가 보수를 거부하면 계약이 만료됐을 때 보증금에서 보수 금액을 빼고 돌려주는 사례가 많다"고 말했다.

이어 그는 "보증금은 담보물에 대한 효력이 없기 때문에 만기 시 보증금에서 임의로 (시설물 관리비용 등) 비용을 제할 수 없다"며 "보증금을 안 준 상태에서 연체 이자를 내거나 일단 다 준 상태에서 법적으로 소송을 진행하는 방법이 있는데 관례상 임대인이 보증금으로 임차인을 압박하곤 한다"고 덧붙였다.

아파트도 세입자의 입장도 비슷하다. 아파트는 하자보수 기간뿐만 아니라 사전점검기간이 있는데 보통 사전점검기간에 비전문가인 입주자가 점검을 하기 때문에 단열 결함, 마감 불량 등 눈에 보이지 않는 하자를 잡아내기 어렵다. 이에 따라 미국 등에선 '구매자 주택검사'를 통해 주택 구매자가 육안으로 집을 확인하고 주택검사 업체가 보이지 않는 항목에 대한 검사를 대행한다. 그러나 한국에서는 하자를 예방할 수 있는 추가 장치 없이 법적인 하자 보수 기간만 정해놓고 있어 분쟁이 잦다는 지적이 나온다.

실제로 국회 국토교통위원회 소속 자유한국당 민경욱 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 2016년부터 올해 7월까지 하자심사분쟁조정위원회에 접수된 아파트 하자 분쟁 신고는 총 1만100건에 달한다.