정부의 대출규제로 실수요자의 시장 진입이 어려워지면서 건설사들이 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 집단대출 보증에서 제외되는 강남권 고분양가 주택에 대해 시공사 자체보증을 서는 사례가 늘어나고 있다. 무주택 실수요자들의 자금조달을 돕는다는 점에서는 이점이 있지만 HUG의 보증보다 대출금리가 높아질 수 있다는 점은 고려해야 한다는 지적이다.

18일 업계에 따르면 GS건설은 최근 '신반포 센트럴자이'를 분양하면서 시공사 보증을 통한 중도금 대출을 실시했다. 이 단지의 3.3㎡당 분양가는 4250만원으로 정부의 고분양가 규제에 따라 시장 예상보다 분양가를 300만~400만원 가량 낮췄지만 가장 작은 평형인 59㎡도 10억1170만~11억1990만원으로 HUG 보증을 통한 중도금 대출이 불가능하다.

대신 GS건설은 신한은행과 시공사 보증을 통해 실수요자들에게 중도금 60% 중 40%에 대한 대출을 제공하기로 했다. 이자율은 3.5%~4%선이다.

GS건설 관계자는 "무주택 실수요자들을 위해 최선의 노력을 다하고 있다"며 "이자율은 협의 중이지만 4% 이하에서 정해질 것"이라고 설명했다.

지난 주말 현대산업개발이 분양한 '서초 센트럴 아이파크'도 가장 작은 80㎡A 주택형이 9억~10억원선으로 HUG를 통한 중도금 집단대출이 불가능하지만 시공사 보증을 통해 중도금 40%까지 집단대출을 제공할 예정이다. 롯데건설 역시 하반기 공급 예정인 '청담삼익 롯데캐슬'에 대해 시공사 자체 보증을 통한 중도금 대출을 검토 중인 것으로 알려졌다.

건설사들이 잇따라 중도금 대출 보증에 나서는 이유는 정부의 대출규제로 분양시장 수요위축이 우려되고 있기 때문이다. 정부는 8·2 대책으로 서울과 부산, 세종 등 40여곳을 투기과열지구로 지정하고 이들 지역에 대한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 40%로 강화했다.

지난 7월부터는 HUG의 중도금 대출 보증여건이 9억원 이하로 강화됐기 때문에 수요자들의 진입 문턱은 더욱 높아졌다. 중도금 대출 없이 9억원짜리 주택을 사려면 현금을 최소 7억원 이상 들고 있어야 한다는 계산이 나온다. 그러나 최근 시세를 고려하면 서울 강남권과 용산 등 선호지역에서는 분양가가 9억원 이하인 아파트가 나오기는 현실적으로 어려운 상황이다.

수요자들의 자금 조달능력 저하로 청약자들에게 중도금을 제때 받지 못하면 그 피해는 고스란히 건설사가 떠안을 수 밖에 없다. 공사비로 쓰이는 중도금의 회수가 어려워지면 건설사의 유동성이 악화되고 협력업체에 대한 공사대금 지급에도 문제가 생기기 때문이다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 "HUG에서 9억원 이상 주택에 대해 중도금 대출 보증을 제외하고 있기 때문에 하반기에도 고분양 사업지가 많은 서울 강남권이나 재건축 단지들을 중심으로 시공사 자체 보증이 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

중도금 대출 보증 단지와 미보증 단지간의 경쟁률 차이도 생겨나고 있다. 8·2 대책 이후 첫 강남권 분양인 신반포 센트럴자이와 래미안 강남포레스트는 브랜드 아파트에 뛰어난 입지, 대단지 등으로 분양 전부터 뜨거운 관심을 모았다. 금융결제원에 따르면 일주일 사이로 분양한 신반포 센트럴자이와 래미안 강남포레스트는 모두 1순위 청약에서 전 주택형이 마감됐다.

이들 단지는 모두 '로또 청약' 열풍까지 더해지면서 청약 대박을 터트렸지만 경쟁률에서는 다소의 차이를 보였다 신반포 센트럴자이와 래미안 강남포레스트의 경쟁률은 각각 168대 1과 41대 1이다. 래미안 강남포레스트가 낮은 경쟁률을 기록한 이유는 분양가구 중 대형 평수의 비중이 높다는 이유도 있지만 중도금 대출이 불가했다는 것이 가장 큰 이유로 꼽히고 있다.

한 부동산 전문가는 "LTV·DTI가 40%로 강화되면서 수요자들의 자금부담이 증가했기 때문에 중도금 대출 보증이 없으면 예비 청약자들의 관심이 낮아질 수 있다"며 "실수요자 입장에서는 자금부담이 줄어 장점이 있지만 건설사 보증으로 중도금 대출을 받으면 HUG가 보증한 대출보다 금리가 높다는 점을 고려해야 할 것"이라고 말했다.