다시 한 번 대출규제 변경이 예고되면서 내집마련 수요자들의 혼란이 커지고 있다.

당초 9월 초에 나올 것이라던 가계부채 대책은 소식이 없고, 총부채상환비율(DTI) 전국 확대나 향후 대출심사에 기존 대출까지 반영될 것이란 소문만 무성하다. 수요자 입장에서 보면 '고무줄 대출규제'로 불확실성만 커진 상황이다.

◆ 이번엔 DTI 전국 확대?

10일 금융권에 따르면 당초 정부가 이달 발표하겠다고 예고했던 '가계부채 종합대책'은 다음 달 추석 연휴 이후로 미뤄질 가능성이 높아졌다. 북한 핵실험과 중국의 사드 보복 문제 등 국내 정치·경제 사정이 복잡한 데다 부처간 조율에 시간이 걸리는 것으로 알려졌다.

셈법이 복잡해진 것은 정부 뿐만이 아니다. 수요자들의 고민은 더 깊다. 8·2 부동산 대책 만으로도 일선 은행에서조차 어떻게 적용해야 할 지 우왕좌왕하는 상황에서 향후 추가 규제까지 감안하면 어느 것도 섣불리 결정하기 어려운 상황이다.

특히 이번에는 신(新) DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)의 윤곽이 나오게 된다. 지난 2002년 LTV, 2005년 DTI 도입에 이어 또 새로운 방식의 규제다.

신DTI는 돈을 빌리는 사람의 소득을 향후 지속성과 안정성 등을 감안해 평가하며, DSR은 기존 대출의 이자 뿐만 아니라 원리금을 포함해 추가 대출의 한도가 정해지는 것이 골자다. 차주 입장에서 보면 대출 여부와 가능 규모에서 큰 영향을 미칠 수 있는 사안이다.

특히 8·2 대책이 발표와 함께 기습적으로 적용되면서 일부 수요자들이 큰 곤란을 겪었던 사례도 있었다.

투기과열지역이나 투기지역이 아니라고 해도 마음을 놓기 어렵다. 이번엔 DTI를 전국으로 확대하는 것도 검토 중이다.

최종구 금융위원장은 지난 4일 간담회를 통해 "DTI를 지역에 따라 차등화하는 것은 합리적이지 않다"며 "적용 범위를 전국으로 확대하는 것이 필요하다"고 밝힌 바 있다.

◆ 부동산 규제 수단이 되어버린 LTV·DTI

원래 LTV와 DTI 등은 거시건정성 정책수단이다. 집값 폭락 등 주택시장의 충격이 금융회사나 시스템으로 옮겨가지 않도록 하는 역할이다.

그러나 우리나라에서는 지난 2002년 LTV가 도입된 이후 부동산 시장의 규제 수단으로 부상하면서 고무줄 잣대에 따른 혼란이 계속되고 있다.

김영도 금융연구원 연구위원은 "주택시장 상황에 따라 규제 수준이 자주 변경되면서 이들이 부동산시장 규제라는 인식이 팽배해졌다"며 "DTI 규제는 차주의 상환능력평가 규제임에도 불구하고 차주가 아닌 특정지역이나 아파트에만 적용했고, LTV·DTI가 행정규제 형식으로 제시되면서 안정성도 결여됐다"고 평가했다.

LTV든 DTI든 할 것 없이 지난 15년간 인정비율은 40~70%까지 움직였고, 적용 지역도 적게는 강남 3구에서 전국까지 오락가락했다. 집값이 올랐다 싶으면 조였다가 부동산 시장이 침체됐다 싶으면 풀어주는 식이다.

임진 금융연구원 연구위원은 "앞으로 LTV·DTI 등을 주택시장 활성화를 위해 활용하는 것은 지양하는 것이 바람직하다"며 "장기적으로 득보다 실이 클 가능성이 있으며, 투기적인 수요를 유발해 주택시장을 오버슈팅 시킬 위험까지 내포하고 있다"고 지적했다.