#. 한국투자증권이 지난 3월 내놓은 '하나나사부동산투자신탁1호'. 판매시작 1시간여 만에 매각한도 약 900억원을 모두 모아 판매가 끝났다. 이 펀드가 투자하는 미국항공우주국(NASA)본사 빌딩은 미국 수도 워싱턴 D.C 내 핵심 행정기관들의 본사가 밀집한 지역에 있어 지리적 이점이 뛰어나고 NASA가 오는 2028년까지 장기임차를 확정해 안정적인 임대료가 기대된다.

#. 미래에셋자산운용이 지난 3월 6일 내놓은 호주부동산공모펀드는 이틀 만에 모집한도 800억원어치가 다 팔렸다.

국내 기관과 강남 큰 손들의 뭉칫돈이 부동산과 특별자산에 몰리고 있다. 특히 해외부동산 펀드가 인기다. 과거에 중국, 동남아 등지로 원정 투자에 나섰다가 금융위기로 '쪽박'을 찬 전례가 있어 아직은 조심스럽지만, 해외부동산 투자시장에 온기가 부는 것만은 분명하다.

◆강남 큰 손들 해외 부동산에 뭉칫돈

16일 금융투자협회와 자본시장연구원에 따르면 3월 말 현재 부동산과 특별자산에 투자하는 실물펀드 순자산은 103조원이다. 이는 전년 같은 기간에 비해 24조3000억원(30.8%) 늘어난 것이다.

전체 펀드에서 실물펀드 비중도 20.4%까지 확대됐다. 실물 펀드는 2010년 9.3%, 2012년 13.4%, 2014년 16.2% 등 매년 증가세다.

부동산펀드의 순자산은 50조9000억원으로 전년 3월 13조원에 비해 34.4% 늘었다. 같은 기간 펀드수도 213개에서 942개로 증가했다.

기관들의 해외 부동산 투자가 활발했기 때문이다. 자난해 해외 부동산 펀드 증가율은 69.1%에 달했다. 전체 부동산펀드 증가율 31.4%의 두 배가 넘는다. 해외 부동산 펀드의 순자산규모는 776억원(313개)으로 국내 부동산펀드 순자산 423개(629개)의 83.5% 수준이다.

시장에서는 "없어서 못산다"라는 말이 나올 정도다. 미래에셋자산운용이 지난 3월 6일 내놓은 호주부동산공모펀드는 이틀 만에 모집한도 800억원어치가 다 팔렸다. 이 펀드는 호주 캔버라에 있는 호주 연방정부 교육부 청사에 투자해 수익을 내는 부동산펀드다. 미국항공우주국(NASA) 본사 빌딩에 투자하는 하나자산운용의 '하나나사부동산투자신탁1호', 이지스자산운용의 서울 강남 '바른빌딩펀드'도 완판 됐다.

국민연금의 부동산 등 대체투자 비중도 11.4%까지 늘었다. 지난해 투자규모는 64조7000억원이다.

큰 손들은 특별 자산에도 손을 대고 있다.

3월 기준 특별자산펀드의 순자산은 52조1000억원(827개)에 달한다. 전년 동기 대비 11조2000억원이 늘었다.

국내 특별자산펀드 비중이 69.7%에 달한다.

최근 해외 특별자산에 대한 관심이 커지면서 2010년 16.73%였던 비중이 지난해 28%까지 늘었다.

특별자산펀드는 농축산물부터 미술품, 영화, 선박, 도로, 특정 사업 등 다양한 자산에 투자한 뒤 가치를 키워 매각하거나 운용 과정에서 발생하는 이익을 투자자에게 배분하는 상품이다. 상품구조가 복잡하고 비교적 장기간 환매가 금지된 상품이 많다 보니 80% 이상이 고액 자산가나 기관 등을 대상으로 한 사모펀드 형태로 운용되고 있다.

자산운용업계 한 관계자는 "과거 기관들이 채권 비중을 크게 가져가면서 주식에 일부를 투자했지만 최근 변동성이 커지면서 주식보다는 대안상품 쪽으로 눈을 돌리고 있다"며 "특별자산펀드도 변동성이 채권보다는 조금 높지만 수익률은 플러스 알파를 기록하는 편이라 기관에서 꾸준히 자금이 들어오고 있다"고 설명했다..



◆개인 수요 급증, 운용사 역량은?

해외 부동산 투자가 급증하는 주된 원인은 저금리·저성장이라는 국내 경기와 무관치 않다. 저금리·저성장 여파로 전통적인 투자 상품인 주식이나 채권에서 수익을 내기가 어려워지자 어느 정도 안정적인 투자성과를 거둘 수 있는 해외 부동산 쪽으로 눈을 돌리고 있는 것.

문제는 리스크다. 부동산펀드도 부동산 직접투자와 마찬가지로 투자위험이 있는 데다 환매가 쉽지 않아 환금성에 제약이 있다.

한국은행은 "주식, 채권 등 전통적 투자 보다 위험 관리가 쉽지 않은 기관투자가의 부동산 및 특별자산 펀드, 해외자산 투자규모가 증가하고 있다"면서 "부동산 펀드의 경우 타인자본 의존도가 높아 손익 변동성이 크고 주요 투자대상인 오피스빌딩의 투자수익률 부진, 공실률 상승 등으로 수익률 저하 가능성에 노출되어 있다"고 지적했다. 이어 "해외자산 투자규모도 2011년 이후 부동산 및 특별펀드를 중심으로 확대되고 있어 해당 투자지역의 경제여건 및 제도 변화 등의 리스크가 국내 투자자에게 전가될 소지가 있다"고 진단했다.

자본시장연구원 박신애 연구원은 "저금리 기조가 지속되면서 기관 뿐만 아니라 개인투자자들의 대체투자가 확대될 것"이라며 "자산운용사의 경쟁 또한 증가할 것으로 보여 향후 이들의 역량강화, 감독당국의 모니터링이 필요하다"고 지적했다.