[메트로신문 오세성 기자] A씨는 자신이 소유한 상가의 임대차 계약 만료를 앞두고 고민에 빠졌다. 지난 10년간 주변 시세의 절반 수준으로 유지했던 임대료를 인상하는 과정에서 임차인 B씨가 크게 반발한 것. B씨는 과도한 임대료 상승은 받아들일 수 없다며 상가건물임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보호받겠다고 주장하고 있다. 10년 전 계약 이후 임대료 인상 없이 계약을 유지해 경제적 어려움을 겪어온 A씨는 답답할 뿐이다. 지난 계약에서 임대료를 동결했던 A씨는 이번 재계약에서 현재 시세에 준하도록 임대료를 올릴 수 있을까.

경기 불황과 저금리가 장기화되며 임대료를 올리려는 임대인과 그에 반발하는 임차인의 갈등이 증가하고 있다. 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법으로 민법보다 우선해 적용된다. 임차인은 임대차계약 만료 6개월에서 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 동법 10조에 따라 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 갱신 요구를 거부할 수 없다는 내용이다. 이 법에 따라 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되며, 임대료나 권리금을 인상하는 경우에도 동법 11조에 따라 100분의 9까지만 인상할 수 있다.

A씨의 경우 B씨와 임대차 계약을 맺은 지 10년이 지났기 때문에 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않는다. 상가건물임대차보호법은 10조 8항에 따라 최초 계약을 기준으로 5년까지만 임차인의 계약 갱신 요구 권리를 보호하기 때문이다. 최초 계약으로부터 5년을 초과하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않기에 임차인의 계약 갱신 요구를 임대인이 거부하는 것도 가능하다.

위 사건과 관련된 판례는 "계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 인정되며, 계약갱신요구권이 적용되는 한에서만 차임 등에 대한 증감청구권 규정이 적용된다"고 판단했다. 임대료 인상 수준에 대해서도 시세에 맞도록 조정한 것이기에 문제가 없다고 봤다. 다만 임대차 계약 기간이 5년 이내인 경우에는 상가건물임대차보호법에 따라 임차인이 보호를 받을 수 있으며 그 경우 임대인은 임대료를 기존의 100분의 9까지만 인상할 수 있다.