분양시장 활기 올 상반기 절정

설 연휴가 끝난 2월 마지막 주, 부동산 시장에 본격적인 봄바람이 불고 있다. 지난해부터 이어진 분양시장 활기가 올 상반기 절정을 이룰 것이란 전망이다.

각종 부동산 규제 완화 정책과 저금리 기조가 맞물리며 내집 마련을 고려하는 실수요자가 늘고 있다. 전세의 월세 전환 분위기도 가속화되며 전셋집 구하기가 더 어려워진 상황이다.

지금이 내집 마련 적기라고 하지만 실수요자들에게는 당장 나서기에 확신이 서지 않는 분위기다. 적절한 지역을 찾는 것부터 적정 대출 수준까지 생각해야 할 게 한 두가지가 아니기 때문이다.

◆올해 내집 마련 적기…"신규 분양 노려라"

22일 메트로신문이 설 연휴 이후 부동산시장에 대한 전망을 전문가 5인을 대상으로 설문조사한 결과 내집 마련을 고려하고 있다면 올해가 적기이며 청약통장을 가지고 있는 수요자라면 기존 주택보다는 신규 분양에 도전할 것을 조언했다.

전문가들은 ▲청약제도 간소화 ▲저금리 기조 ▲초저금리 대출 등 금융지원 ▲수도권 전셋값 상승 ▲역대 최대 분양 물량 공급 등을 이유로 올해가 내집 마련 적기라는 것에 입을 모았다. 세부 시기에 대해서는 다소 의견이 갈렸다. 임채우 국민은행 부동산전문위원, 양해근 삼성증권 부동산전문위원, 조은상 부동산써브 팀장은 상반기 빠를수록 좋다는 의견을 보인 반면 함영진 부동산114 본부장은 올해 전반적으로 양호하다고 답했다. 반면 김연화 기업은행 부동산팀장은 하반기를 꼽았다.

김연화 팀장은 "내집 마련 적정 시기는 하반기 중"이라며 "지역 내 아파트 수급 조절과 급매 등을 지켜보며 매수 타이밍을 고려해야 한다"고 말했다.

◆저금리 대출 "집값의 30~40%가 적정"

지금과 같은 저금리가 유지된다면 주택담보대출을 통해 내집 마련 자금을 확보하는 것도 한 방법이다. 적정 대출 수준은 금액을 한정하기 보다 소득과 집값을 고려한 비율로 정하는 것이 정석이다. 전문가들은 집값의 30~40% 정도가 적정한 대출 금액이라고 입을 모았다. 양해근 위원은 "소득이 보장되고 저금리가 지속적으로 유지된다면 50%까지도 괜찮아 보인다"고 답했다.

특히 4월 이후 분양가상한제가 사실상 폐지된다. 이와 관련해 분양가 상승 가능성에 대해서는 조심스러운 입장을 보였다. 전문가들은 전반적으로 크게 오르지 않을 것을 예측하면서도 서울 도심 재개발 지역과 강남권 재건축 지역 등에서 소폭 상승할 것이라고 전망했다.

양해근 위원은 "조합원들의 부담금을 줄이기 위해서라도 일반분양 가격 인상은 불가피하다"고 말했고 조은상 팀장은 "건설사 입장에서도 최대 수익을 내야하는 데 분양가 상승 가능성이 크다"고 덧붙였다.

◆집값은 소폭 상승…"전세난 3년은 더"

올 상반기 주택 거래시장은 지난해 분위기를 이어 활황을 유지할 전망이다. 전세가율이 높아지며 매매로의 전환이 빠르게 이뤄지고 있기 때문이다. 전문가들은 작년 최대치를 기록한 거래량을 올 해 갱신할 것으로 내다보고 있다. 함영진 부동산114 본부장은 "매매시장이 실수요자로 재편됐다"며 "중소형·신규분양·수도권 중심으로 거래가 활발히 이뤄질 전망"이라고 답했다.

이에 따라 상반기 집값은 보합세를 보이거나 소폭 상승할 것으로 보인다. 함 본부장은 "실수요자들에게는 호가가 뛰면 관망세를 유지하는 분위기가 짙다"며 "추격매수세를 통한 매매수요에는 한계가 있다"고 지적했다.

김연화 팀장은 "과거 부동산 활성화 정책의 약발이 2~3개월 정도 단기에 다한 것을 고려한다면 가격 상승 분위기는 유지되겠지만 지속적인 효과에는 한계가 있다"고 전망했다.

서울 전세난에 대해서는 모두 부정적인 전망을 내놨다. 최소 3년은 더 지속된다는 예측이다. 김연화 팀장은 "강남 재건축으로 인한 멸실 후 이 지역 공급이 가시화될 때 까지 최소한 2년 이상은 걸릴 것"으로 예상했다.

양해근 위원 역시 "올해 서울에서만 재건축·재개발로 5만가구 이상 멸실이 발생한다"며 "향후 3년은 더 서울 전세난은 지속될 것"이라고 말했다. 임채우 위원은 "전세 물량 자체가 없기 때문에 하루 이틀 내 해결되기는 어렵다"는 의견을 보였고 함영진 본부장은 "재건축 이주수요와 전세의 월세 전환 분위기가 맞물려 전세 품귀 현상으로 전셋값도 지속적으로 오를 것"으로 전망했다.