대출 규제로 집값 상승세가 주춤한 가운데 내년 부동산 시장은 강보합세를 보일 것으로 전망됐다. 특히 선호지역을 중심으로 공급부족이 예고되면서 집값 상승과 하락 지역이 상존하는 차별화가 더 심해질 전망이다.

19일 NH투자증권에 따르면 아파트 평균 실거래가격은 올해 4분기 3.3㎡당 전국 1617만원으로 전 고점 기준 91% 수준, 서울은 3828만원으로 98% 수준을 회복했다.

전세시장은 회복세가 더 빨랐다.

9월 기준 아파트 평균 전세가격은 3.3㎡당 전국 949만원으로 전 고점과 비슷한 수준이며, 서울은 1864만원으로 이미 전 고점을 넘어섰다.

정보현 NH투자증권 택스(Tax)센터 부동산 수석연구원은 "올해 갈아타기 수요가 7월 정점을 찍으며 상급지와 정비사업장의 가격이 반등하고 신고가 거래가 증가했다"며 "격차는 지역 간은 물론 동일 지역 내에서도 나타나며 신·구축에 따라 차별화 장세가 심화됐다"고 진단했다.

특히 서울 내에서도 연초 대비 상승폭이 가장 큰 곳은 서초구로 8.25%며 ▲성동구 8.22% ▲송파구 8.17% ▲용산구 5.77% ▲마포구 5.74% 순이다.

부동산 시장이 정체 국면에 진입한 가운데 일시적 현상일지 추세적 흐름이 될지는 내년 1분기가 분수령이 될 것으로 예상했다. 기준금리는 내렸지만 대출규제는 강화됐고, 매도호가도 높아진 상황이다.

내년 부동산 시장은 상승과 하락지역이 상존하는 차별화·국지화 흐름이 더 가속되는 가운데 강보합세를 보일 것으로 전망했다.

정 수석연구원은 "경제성장률 전망치는 낮아지고 글로벌 경제 불확실성도 커졌지만 전월세가격 상승과 금리인하 기대감, 선호 지역의 공급부족이라는 상승 요인이 하락 요인보다 우선 작용하며 국지적 상승 흐름이 지속될 것"이라고 밝혔다.

올해 9월까지 누계 전국 인허가 물량은 약 19만1000호다. 2021~2023년 동기 인허가 물량을 밑돈다. 서울의 경우 약 2만2000호로 2022~2023년보다는 많지만 2021년과 비교하면 절반 수준이다.

착공 물량 역시 전국 16만9000호로 전년보다 늘었지만 2021~2022년과 비교하면 56~74% 수준으로 향후 공급 부족이 불가피하다.

공급은 부족한 반면 신축 선호 현상은 이어지면서 올 하반기 청약 경쟁률은 24.8대 1로 3년 내 가장 높은 수준을 기록했다. 분양가 상한제로 큰 시세차익이 기대되면서 강남·서초·송파 등 강남 3구와 그 외 서울 지역의 경쟁률은 격차가 벌어지고 있다. 올해 들어 청약 경쟁률은 강남3구가 279대 1, 그 외 서울지역은 62대 1이다.

최근 대출 규제로 거래량이 급감했지만 규제로 수요를 누르는 효과는 오래 지속되기 어려울 것으로 보인다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "스트레스 DSR 3단계 도입과 가계부채 관리 정책으로 단기 수요 위축은 예상되지만 대출 한도 회복과 정책모기지 효과로 하락 가능성은 높지 않은 것으로 판단한다"고 전했다.