서울 지역 주택 매매거래가 큰 폭으로 늘고 있다. 반면에 지방에는 미분양 주택이 쌓여 있다.

부동산만큼 수요가 비탄력적인 시장도 없다. 수요가 비탄력적이라는 말은 집 산다는 사람을 말릴 수 없다는 뜻이다. 다만 주택시장은 공급도 비탄력적이다.

그렇다면 집값 안정을 위해서는 금리를 올리는 것이 가장 빠르다. 그러나 금리는 주택뿐만 아니라 모든 분야에 두루 작용하기에 단순히 올리고 내리기 어렵다.

어느 나라든 자금조달을 위해서 국채를 발행한다. 일정 기간의 이자와 원금반환을 약속하는 국채는 조세와 함께 재정을 지탱하는 중요 재원이다. 전 세계 투자자들은 어느 국가의 국채를 보유할지 저울질을 한다. 마치 어느 은행에 돈을 맡길지와 같은 문제이다.

지금 미국이라는 은행은 한국보다 훨씬 높은 수익률을 제공한다. 더구나 미국은 원금을 떼일 염려가 없는 우량은행이다.

따라서 한국이 투자금을 끌어오려면 미국보다 금리가 높거나 최소한 비슷해야 한다. 그렇지 못한 현재의 상황을 비정상적인 '금리 역전' 상황이다. 그럼에도 우리가 계속 자금조달을 할 수 있는 것은 국채의 상당 부분을 자국민이 각종 도급, 면허발급, 등기, 등록 신청 시 의무적으로 매입하는 준조세의 성격으로 운영되기 때문이다.

국내 기준금리가 '상대적'으로 낮은 현상은 또한 원화 약세를 지속시킨다. 원화의 가치가 떨어지면 수입 제품의 원화 환산 가격이 높아지고 완성품이든 원자재든 상당 부분 수출에 의존하는 우리나라는 소비자 물가가 상승한다.

기준금리를 내릴 수가 없는 상황인데도 금리 인하 기대는 여전하다. 기준금리가 요지부동임에도 일부 시장금리를 소폭 내린 것을 다시금 아전인수 격으로 해석한다. 주택 담보 대출자들은 주택 관련 금리만 오르는 것에 볼멘소리가 커진다.

물론 당장은 아니지만 언젠가 미국의 금리가 떨어질 수도 있다. 하지만 그때는 국내금리가 '정상적'으로 미국금리를 넘어서는 원상복구도 함께 이뤄져야 할 것이다.

최근 정부는 대출자의 소득 수준에 맞추어 수도권 주택담보대출 한도를 축소했다. 더불어 수도권 주택담보대출 가산금리를 비수도권보다 더욱 높였다. 고금리에도 공급 부족으로 인한 집값 상승에 여전히 빚투, 영끌이 늘어났기 때문이다.

가계대출의 목적이 생활자금이라면 문제가 안되겠지만, 사실상 상당수가 주택가격을 밀어 올리는 역할을 하기 때문에 금융당국은 손 놓고 있을 수는 없는 노릇이다.

시중금리가 주춤하는 시기에 되레 금융감독원이 은행 부행장들을 소집해 대출 현장 점검까지 벌이며 주택 관련 대출금리를 올리는 까닭은 은행의 이윤을 높여주기 위해서가 아니다.

주담대의 이자가 오르고 대출 건수가 줄어들면 시중은행의 영업이익은 크게 달라지지 않는다. 즉, 저소득 무주택자를 위한 디딤돌대출이나 청년을 위한 버팀목 대출과 같은 정책금융이 증가해서 가계대출이 커져 보이기는 하지만 현재의 금융규제의 노림수는 그중에서도 주택 수요를 잡아서 집값 안정을 겨냥하는 것이다.

소비자 부담을 늘리는 것이 아닌 무리한 지출 자체를 줄이는 목적인만큼 그 이후에 풍선효과로 카드론까지 긁어서 영끌을 한다면 이를 위한 다음 타깃은 신용대출이 될 수도 있다. 투자도 좋지만 시간이 갈수록 무리한 대출은 독이 될 수도 있다.

국채금리의 비교를 마저 해보자. 장기채권은 유동성, 금리변동 등의 위험을 고려했을 때 단기채권에 비해 높은 수익을 제공하는 것이 보통이다. 최근 미국채의 1년 만기 수익률은 4.2%인데 비해, 5년 만기는 3.5%이다.

반면에 한국은 1년 만기와 5년 만기의 수익률이 거의 3%로 큰 변화가 없다. 미국은 금리가 내리더라도 국내 금리가 크게 내리지 않을 것이라는 게 지금 세계시장의 평가이다. /이수준 로이에아시아 컨설턴트 대표