고물가 지속, 금리 인상 부담으로 부동산 시장의 매수심리가 얼어 붙고 있다. 한국은행이 치솟는 물가를 잡기 위해 사상 처음으로 기준금리를 0.50%포인트(p) 올리는 '빅 스텝'을 시행하면서 하반기 부동산 시장은 침체될 것으로 예상된다.

최근 아파트 매매 수급지수는 9주 연속 떨어졌다.

14일 한국부동산원에 따르면 지난 4일 기준 서울 아파트 매매 수급 지수는 86.8이다. 지난 2019년 7월 셋째 주(85.6) 이후 가장 낮은 값이다. 매매수급지수는 기준선이 100 밑으로 떨어지면 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

정부는 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출규제를 완화하면서 이달부터 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 확대했지만 계속된 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커져 매수자들의 매수 심리는 위축되고 있다. 현재 주요 은행의 주택담보대출금리는 최고 상단이 연 6%를 목전에 두고 있어 기준금리 인상 기조가 지속되면 내년에는 최고 7%까지 오를 것이란 전망이 나온다.

부동산 업계는 금리 인상과 하반기 경제 침체 우려 등 다양한 하방 압력과 매물 적체 영향이 지속돼 매수 심리가 더욱 위축될 것으로 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 주택시장이 빠르게 냉각되는 이유 중 하나가 '군집행동(무리 짓기)'의 영향이라고 말했다.

박원갑 전문위원은 "스마트폰 사용이 보편화되면서 무리 지어 움직이려는 '군집행동'이 나타나고 있다"면서 "집을 구매할 때는 같이 매수하고 판매할 때는 같이 매매하려는 군집행동은 내 의사결정보다는 남을 따라 하는 것이니 시장의 부침이 심해질 수밖에 없다"고 설명했다.

이어 "군집행동은 주로 부동산 상승기에 더 많이 나타난다. 하락기에도 군집행동이 나타나긴 하지만 주식처럼 투매 방식이 아니라 거래 두절로 나타난다"고 덧붙였다.

◆8월 전세대란 가능성은?

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 서울 전세 매물은 2만9365건으로 전년 동기(1만9852건)와 비교했을 때 47.9% 늘었다. 서울 관악구(178.4%), 용산구(160.4%), 서대문구(159.2%), 동대문구(146.8%), 강북구(137.6%), 은평구(137.0%), 강남구(4.3%), 서초구(26.6%), 송파구(29.2%) 등 25개구 모두에서 전세매물이 증가했다.

부동산 업계에서는 임대차2법 시행 2년이 되는 오는 8월 전세대란이 올 것이라는 우려가 많았지만 시장에서는 오히려 매물이 늘어나고 있는 추세다. 특히, 계속된 금리 인상으로 대출이자 부담이 커지면서 임차인들은 전세대신 반전세, 월세 등을 선호, 8월 전세대란은 일어나지 않을 것이라는 예상이 나온다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "임대차2법의 임대료 규제 유효기간이 끝나면 그동안 올리지 못한 전세 시세 상승분을 한꺼번에 반영해 전셋값 폭등을 감당해야 할 것이란 '전세대란' 공포설을 제기되기도 했다. 하지만 이미 너무 오른 전셋값 부담과 기준금리 인상에 따른 전세대출 금리가 오르면서 이자를 감당하지 못해 월세로 전환하는 무주택자들이 늘어나 당초 예상된 전세대란은 없을 것"이라고 밝혔다.

이은형 건설정책연구원 연구위원은 "계약갱신청구권이 사용된 사례들은 임대차2법 도입 이후 계속 분산돼 사용됐다"면서 "8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하거나 하는 등의 상황은 벌어지기 어려울 것"이라고 전망했다.

◆금리 인상기 부동산 투자는?

한국은행 금융통화위원회(금통위)는 지난 13일 기준금리를 기존 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%p 인상하기로 결정했다. 지난해 8월과 11월, 올 1월, 4월, 5월, 7월 등 총 6번의 금리 인상을 거쳐 1년 만에 1.75%p 올렸다. 지난달 미국이 치솟는 물가를 잡기 위해 28년 만에 정책금리(기준금리)를 0.75%p나 한꺼번에 올리면서 한은의 기준금리 인상 속도도 예상보다 빨라지고 있다. 국내 6월 소비자 물가 등락률이 전년 동월 대비 6%를 기록하며 가파른 물가를 잡기 위한 기준금리 인상 기조는 당분간 쉽게 꺾이지 않을 전망이다.

양지영 소장은 "금리는 한번 오르게 되면 가파르게 오르는 습성이 있다. 우크라이나 사태, 물가 상승 등으로 앞으로 추가적인 금리 인상도 불가피하다"면서 "다주택자 양도세 중과 한시적 배제 등과 함께 가팔라진 금리 인상에 따라 다주택자의 매물 증가가 예상된다. 2~3년 후부터는 집값에 가장 큰 영향을 주는 입주물량이 크게 증가할 것으로 보여 단기적인 시세차익을 두고 접근하는 것은 위험하다"고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가계대출 금리 5~8% 차주 비중이 전체 중 50%를 넘기면 시장이 상당한 압박감을 느낄 수밖에 없다고 판단된다"면서 "투자가 어울리는 시점이 아니라고 본다. 연내 내 집 마련도 당장 급할 것은 없다"고 설명했다.

반면, 이은형 연구위원은 "본인 여력을 초과하는 레버리지를 사용하는 투자는 금리인상 유무와 상관없이 항상 위험했다"면서 "여력이 있다면 지금부터 투자기회를 고려하는 것이 올바른 판단"이라고 강조했다.

◆새 정부의 부동산정책 대한 평가와 제언

윤석열 정부의 부동산 정책은 규제를 풀고 공급을 확대하는 등 시장 친화적인 기조를 유지하고 있다. 지난달 21일 발표한 부동산 대책을 통해 분양가상한제를 대폭 손질하고 임차인을 보호할 수 있는 최소한의 장치와 주택 공급의 마중물을 마련했다.

전문가들은 부동산 시장 안정화를 위해 점진적인 규제 완화와 현실적인 공급 방안을 마련해야 한다고 주문했다.

양지영 소장은 "시장이 안정세를 찾아가는 초입 단계이므로 시장을 자극할 수 있는 과감한 규제완화보다는 주택 공급 대책에 초점을 맞추는 것이 필요하다. 시장 가격에 충격을 주지 않는 선에서 점진적인 규제 완화책 방향으로 가야 한다"고 조언했다.

함영진 랩장은 "빠른 금리 인상과 높은 가계부채 총량을 고려할 때, 부동산시장의 연착률 방안과, 부채의 건전성 유지를 위한 디레버리지 정책 필요하다"면서 "임기 내 매해 50만호의 주택공급 현실화와 임대료 보조책 병행이 필요하다. 대규모 건설 및 법인 임대사업자 확대를 통해 장기적인 임대주택 공급방안도 마련해야 한다"고 밝혔다.

이은형 연구위원은 "주택 공급 확대는 무리한 공급 계획 규모가 아닌 실현 가능한 방식을 정립하고 성공 사례 누적에 중점을 둬야 한다"면서 "막연한 공급 폭탄이 아니라 각 지역·사업지 별로 가능 물량을 합산한 것이 전체 공급 규모가 돼야 한다"고 전했다.