[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 토지등소유자, 조합원, 분양대상자…정확한 개념은?

도시정비법에는 '토지등소유자' '조합원' '분양대상자' 등 다양한 용어가 등장해 개념에 혼동이 있을 수 있다. 도시정비법은 이를 모두 구분해 사용하고 있기 때문에 그 의미를 명확히 이해해야 한다. 먼저 '토지등소유자'의 개념을 살펴보면, 도시정비법은 토지등소유자에 대해 법 제2조 제9호에서 규정하고 있다. 재개발사업인지 재건축사업인지에 따라 그 개념이 다르다.

재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다. 즉 토지와 건축물 중 어느 하나만 소유해도 토지등소유자에 해당할 수 있다.

재건축사업은 이와 다르다. 재건축사업에서는 토지등소유자를 '정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자'로 정의하고 있다. 따라서 재개발사업의 경우와 달리 토지나 건축물 중 어느 하나만 소유하고 있는 경우에는 토지등소유자가 될 수 없다.

이러한 '토지등소유자'에 해당해야 '조합원'이 될 수 있다. 도시정비법 제39조는 '정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다'고 규정하고 있기 때문이다.

그런데 여기에도 재건축사업과 재개발사업의 차이가 있다. 재개발사업은 사업에 대한 동의여부와 관계 없이 토지 등 소유자이기만 하면 원칙적으로 조합원이 된다(강제가입제).

그러나 재건축사업은 토지등소유자 중에서도 사업에 동의하거나 가입의 의사표시를 한 자만이 조합원이 된다(임의가입제). 이러한 조합원 자격에 관한 도시정비법 규정은 당사자의 의사에 의하여 적용을 배제할 수 없는 강행규정이다(대법원 1993. 7. 27. 선고 92다49027 판결).

그런데 토지등소유자(재건축사업의 경우 사업에 동의한 토지등소유자)라고 해도 조합원이 될 수 없는 경우도 있다. 도시정비법 제39조 제1항은 여러 명이 소유권을 공유하고 있거나 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에는, 그 중 대표자 1명만을 조합원으로 보고 있다.

또한 1인이 A, B 두 개의 토지를 가지고 있었는데, 조합설립인가 이후에 甲에게 A토지를, 乙에게 B토지를 양도한 경우, 그 중 대표자 1인 만이 조합원이 된다(법 제39조 제1항 제3호). 예를 들어 甲이 대표 조합원이 된다면, 乙은 토지등소유자에는 해당할 수 있지만 단독으로 조합원 지위는 인정될 수 없다.

한편, 조합원과 분양대상자도 구분되는 다른 개념이다. 조합원은 조합의 구성원으로 조합 정관상의 권리와 의무를 가지는 자를 말하는 반면, 분양대상자는 조합원의 권리 중 하나인 분양권을 받을 수 있는 자를 말한다.

예를 들어 서울시의 경우 종전토지의 총면적이 90m² 미만이거나 종전토지의 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 토지등소유자는 조합원으로는 인정되지만 공동주택의 분양대상에서는 제외될 수 있다(서울시 조례 제36조 제1항 제2호, 제3호).

또한 무허가건축물 소유자는 도시정비법상 토지등소유자에 해당하지 않아 원칙적으로 조합원도 될 수 없지만, 시도조례 및 정관에서 정한 무허가건축물에 한 조합원 자격이 인정되고 분양권도 인정될 수 있다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009두12228 판결).