최근 새로운 유형의 전세 사기가 기승을 부리고 있다. 이 유형은 일명 ‘갭 투자’ 전세 사기라고도 불리는데. 전세 사기의 대표적 유형인 이중계약, 불법 중개사무소, 저가매물, 중복계약, 깡통전세보다 한 단계 발전한 사기 유형이다. 깡통전세와 비슷하게 보이는 이 유형은 자신의 세금을 세입자에게 떠넘기는 유형으로, 현재로선 예방법이 없어 억울하게 사기를 당해도 구제 방법을 찾기 어려운 사기 방법이다.

권리침해사항(압류, 가압류, 강제경매 등)을 이용한 전세 사기 방법

먼저 개인 사업자로 사업을 시작하면서 본인 명의 재산을 전부 가족 명의로 돌린다. 이때 사업으로 발생한 세금을 내지 않는다. 대략 1억 원까지 세금을 내지 않고 기다리는데, 2억 원을 넘으면 고액 체납자로 명단이 공개되므로 1억 원 정도가 쌓일 때까지 기다린다. 세금을 내지 않으면서도 세금신고는 꾸준히 하는데, 이는 세금의 법정기일을 받아두기 위함이다.

체납 세액이 1억 원이 넘으면 오피스텔과 빌라 등 2억 원 이하의 부동산을 구입해 소유권 이전을 받으면서 동시에 임차인을 바꾼다. 새로운 임차인에게는 전 소유자와의 임대 조건을 그대로 유지한다고 말하며 최대한 임차인을 안심시킨다. 

그리고 2~3달 뒤부터 부동산에 권리침해사항이 들어오면 집이 경매로 넘어가게 되는데, 국세기본법 제35조 제1항에 의거하여 법정기일이 앞선 국세가 임차인의 보증금보다 우선권을 가지게 된다. 임차인이 눈치챘을 때는 이미 모든 절차가 끝나 이를 사기로 고소할 수도 없는 상황이 된다.

최선의 예방 방법과 법 개정의 필요성

아직 이 유형에 대한 명확한 법 제도가 마련되어 있지 않은 것이 가장 큰 문제다. 피해자는 점점 늘어나는데 마땅한 대처방법이 없다.

전세 계약을 할 때는 제일 먼저 임대인의 국세완납증명서, 지방세완납증명서 발급을 반드시 확인하는 과정이 필요하다. 이를 거부한다면 아무리 마음에 드는 조건이라도 의심하는 게 좋다. 임대인의 세금 완납 증명서를 공개하는 것을 의무로 지정하는 법 개정 역시 필요하다.

공인중개사는 중간에서 임차인에게 임대인의 세금체납 여부를 확인하라고 투명하게 알려줄 필요가 있다. 이 과정만 있어도 반 정도는 사기를 걸러낼 수 있다.

집주인의 등기사항전부증명서를 통해 권리침해사항 유무를 확인하는 것만으로는 체납 사실을 확인하는 것이 어려운데, 등기부에 체납 사실이 2~3달 늦게 공시되는 경우가 있기 때문이다. 즉 등기부에 소유자의 체납 사실이 드러나는 법의 개정이 필요하다.

또 전세매물이 전세보증보험에 가입할 수 있는 건물인지 확인하는 것이 좋다. 전세매물에 권리침해사항이 있는 경우 보증가입이 불가하기 때문에 사전 확인이 가능하다.

다만 권리침해사항이 발생하기 전에 주택임대차 보호법상 대항력과 확정일자를 갖추어 전세보증금반환보증에 가입한 경우, 보증가입 후에 권리침해사항이 발생하더라도 보증은 유효하므로 전세매물을 알아볼 때 집주인 변경된 지 얼마 안 되거나, 임차 시에 변경되는 경우는 가급적 피하는 것이 좋다. 

법의 허점을 통해 자신의 세금을 임차인에게 떠넘기고, 모르는 척하는 가해자들이 늘어나고, 이에 속수무책으로 당하는 경우가 많아지고 있다. 개인이 예방하기엔 한계가 존재하고, 사회 초년생과 신혼부부가 당하기 가장 좋은 유형이다. 이 유형의 사기를 막기 위한 법 제도의 개정이 가장 시급한 때이다.