최근 도시정비법에 따른 기존의 대규모 주택정비사업에 비해 신속하게 이뤄지는 소규모주택정비사업이 주목받고 있다.

소규모주택정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 네 가지 종류가 있다, 그 중에서도 최근 가장 이슈가 되고 있는 가로주택정비사업에 대해서 살펴보자(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 이하 소규모 주택정비법 제2조 제12항 제3호).

가로주택정비사업이란 '가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업'을 말한다(동법 제2조 제1항 제3호).

여기서 말하는 '가로구역'의 의미가 중요한데, 이는 도로 (도시·군계획시설인 도로, 건축법에 따른 도로로서 너비 6미터 이상의 도로 등) 및 기반시설(공원·하천·철도 등)로 둘러싸인 일단(一團)의 지역을 말한다. 다만 폭이 4미터를 초과하는 도시·군계획시설인 도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 한다.

그리고 이러한 '가로구역'의 전부 또는 일부로서 ▲사업면적이 1만 제곱미터 미만 ▲기존주택 수가 공동주택인 경우 20세대 이상(모두 단독주택인 경우 10호 이상, 공동주택과 단독주택으로 구성된 경우 20채 이상) ▲노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3이상이어야, 가로주택 정비사업구역의 대상이 될 수 있다(동법 시행령 제3조 제1항 제2호).

즉 가로구역의 전부가 아닌 '일부'도 사업시행구역이 될 수 있다. 또한 서울시의 경우 사업면적이 '1만 3천 제곱미터'인 경우도 사업시행이 가능하다(서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제3조 제5항).

노후·불량건축물이란 특별한 사정이 없는 한, 철근콘크리트 구조 건축물의 경우 준공된지 30년, 그 외 건축물의 경우 준공된지 20년이 지난 건축물을 말한다.

이러한 요건을 충족하는 경우, 토지등소유자(건축물 또는 토지의 소유자)는 직접 사업을 시행하거나(토지등소유자가 20명 미만인 경우), 조합을 설립해 사업을 시행하거나, 시장·군수, 토지주택공사, 신탁업자 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다(동법 제17조 제3항).

조합을 설립하기 위해서는, 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자동의를 받아야 한다. 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를, 공동주택 외의 건축물은 해당건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의도 받아야 한다(동법 제23조 제1항).

위와 같은 동의를 받아 조합설립인가를 받은 후, 건축심의를 받고, 조합원 분양을 거쳐 사업시행인가를 받으면 이주 및 착공과 준공 및 입주의 절차를 거칠 수 있다. 따라서 도시정비법에 따른 재건축·재개발 사업과 달리 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 설립 단계를 거치지 않아서 사업절차가 신속하게 이뤄진다는 장점이 있다.

다만, 시장·군수 등 또는 소규모주택정비법 제18조 제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 관리지역에서 시행하는 가로주택정비사업의 경우, 2021년 6월30일 이후에 소유권 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자는 대지 또는건축물의 분양을 신청할 수 없으므로, 각별한 주의를 요한다(법률 제18314호, 부칙).

참고로 정비사업의 요건 및 사업성 분석은 LH 한국토지주택공사 정비사업지원기구의 홈페이지의 '가로주택 정비사업 사업성 분석 서비스'를 통해 개략적으로 확인해 볼 수 있다.