한국주택금융공사(HF)는 오는 11일부터 실거래가 9억원을 초과하는 고가 주택 보유자에게는 전세자금 신규보증이나 기존 보증의 기한 연장을 제한한다고 8일 밝혔다.

이는 지난달 1일 발표된 정부의 부동산 시장 점검결과 및 보완방안의 일환으로 고가주택 보유자의 공적보증 전세대출을 활용한 갭투자를 예방하고 실수요자 중심으로 지원이 이뤄지도록 하기 위한 조치다.

이미 전세자금보증을 이용 중인 고객은 연장할 수 있다. 다만 11일 이후 취득한 주택이 9억원을 초과할 경우 1회에 한해 기한 연장이 가능하다. 그 이후에는 주택을 처분한 후 이용하거나 전세자금대출을 전액 상환해야 한다.

반면 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자라고 하더라도 직장 이전, 자녀 교육, 질병 치료, 부모 봉양 등의 사유로 전세가 불가피한 경우 부부합산 연소득 1억원 이하이면 예외적으로 전세자금보증을 이용할 수 있다.

보유 주택 수 계산 시 소유권 등기가 되지 않은 경우에도 분양권(입주권)을 보유해 해당 주택에 대해 잔금대출을 받았다면 주택보유자로 산정된다.



다음은 전세보증 제한에 대한 1문1답이다.

1. 고가 주택 보유자 보증제한 적용 대상은?

- 2019년 11월 11일 이후 신규보증 또는 보증 기한연장 신청 건에 적용한다. 다만 신규보증 신청자가 11일 전에 임대차계약을 체결하고, 계약금을 납부했다면 고가 주택(1주택)을 보유하더라도 보증을 이용할 수 있다.

2. '등기 전에 잔금대출을 받은 경우'를 주택보유수에 포함하는 이유는?

- 등기 전 신축 주택에 잔금대출을 받고, 전세를 놓아 해당 주택에 실제로는 거주하지 않으면서 자신의 전세 자금은 공적 전세 대출로 충당하는 방식의 우회적인 갭투자 형태를 차단할 필요가 있다.

3. 고가주택 보유자의 대출연장이 가능한 경우 및 요건은?

- 보증신청 시기, 주택취득 시기에 따라 기한연장 여부 등이 다르다. 2019년 11월 11일 이전 보증 신청자의 경우 11일 이전에 취득한 주택을 보유 중인 경우 고가주택 보유자(1주택)도 기한연장 허용되지만 11일 이후에 취득한 주택이 기한연장 시점에 9억원을 초과하는 경우에는 1회에 한해 연장 허용된다. 또 11일 이후 보증 신청자의 경우 취득시점과 상관없이 고가주택 보유 시 기한연장 불가하다.

4. 고가주택의 판단기준은?

- 보증 승인일 또는 기한 연장 승인일 기준 주택가격이 9억원을 초과하는 경우다. 주택 면적이 2분의 1 미만인 복합용도 건축물도 주택에 해당하고, 주택 가격은 해당 주택 전체에 대해 산정한다. 보유 지분이 2분의 1 미만인 주택도 1주택으로 보고, 주택 가격은 본인과 배우자 소유 지분에 대해서만 산정한다.

5. 주택가격의 산정방법은?

- 국민은행 시세정보, 한국감정원 시세정보, 공시가격(국토교통부장관이 공시한 주택가격의 150%)을 우선 적용한다. 예외적인 경우에는 '분양 가격' 등을 활용한다.

6. 고가주택 보유자 중 실수요자에 대한 예외 적용사항은?

- 고가주택(1주택)을 보유했더라도 근무 여건, 학업, 질병 치료, 부모 봉양 등에 따라 다른 시·군에 있는 주택을 임차하는 경우에는 전세자금보증을 이용할 수 있다. 이 경우 증빙서류가 필요하며, 전세자금보증을 받은 후 1개월 이내에 보증 대상 목적물과 고가주택 양쪽에 본인 또는 부양가족이 전입해야 한다.