[안선영 변호사의 사건 파일] 부동산 투자권유시 허위광고와 사기죄



Q. A는 'B지역이 고속도로 개통 및 산업단지 형성으로 개발될 가능성이 있다'는 정보를 입수한 후, B지역 토지를 싸게 사서 고가에 팔 계획을 세우고 B지역 임야를 평당 1만원에 매수했다. 그 무렵 B지역 관할 도청이 지역개발연구소에 의뢰해 작성된 보고서에 '고속도로가 개통되고 산업단지가 형성되면, B지역 일대가 신도시로 건설되고 행정타운이 설립되며 고속터미널이 들어서게 될 것'이라는 내용이 있었다. 그리고 이와 같은 내용이 지역 신문에 대대적으로 보도됐다. 그러나 실제로 국토교통부나 B지역 관할 관청이 B지역을 신도시 개발예정지로 확정고시하거나 그러한 계획을 확정한 바는 없었다.

그럼에도 A는 국토교통부나 B지역 관할 관청에 해당 내용의 사실 여부를 확인하지 않은 채, B지역 일대를 '신규 생활권 개발구역(고속터미널, 행정타운, 택지개발)'이라고 표시한 도면을 작성했다. 그리고 소속 직원 C로 하여금 부동산 TV프로그램에 출연하게 하여 'B지역의 현재 시세는 평당 10만원 내지 20만원인데, 3~5년 후에는 평당 40만원 내지 50만원이 될 것으로 예상되어 투자가치가 높은 지역'이라는 취지의 인터뷰를 하게 했다. 그 후 A는 마치 C가 B지역 부동산 정보에 정통한 부동산 중개인인 것처럼 영상을 편집하였다.

그리고 C로 하여금 불특정 다수인에게 전화를 돌려 사무실 방문을 유도하게 하고, 방문한 투자자들에게 A가 임의로 작성한 도면 내지 임의로 편집한 TV방송 프로그램 등을 보여주며 'B지역 일대가 유망해 큰 이득을 남길 수 있다'며 매수를 권유하도록 했다. 이에 다수의 투자자들이 A가 평당 1만원에 매수한 임야를 평당 8만원 내지 9만원에 매수하는 내용의 계약을 체결하고 A에게 매매대금을 지급했다. A와 C에게 사기죄가 성립할까?

부동산 투자권유시 목적물에 대한 과장과 허위가 수반되는 경우가 왕왕 있다. 위 사례에서도 일부는 객관적 사실이고, 일부는 과장과 허위인데, 모든 과장과 허위가 위법, 부당하다는 판단을 받지는 않으므로. 부동산 투자시 제공받은 정보를 그대로 믿는 것은 위험하다. 부연하면, 사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말한다.

한편 투자 목적으로 부동산을 매매함에 있어서 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도, 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면, 이를 가리켜 기망하였다고 할 수 없다. 즉, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위고지한 경우라야 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조).

그런데 A와 C가 투자자들에게 언급한 내용 중 'B지역 인근에 고속도로 인터체인지가 개통되고 산업단지가 형성 된다'는 내용은 당시 진행 중에 있었고, '고속도로가 개통되고 산업단지가 형성되면, B지역 일대가 신도시로 건설되고 행정타운이 설립되며 고속터미널이 들어설 것이다'는 내용은 관할 도청이 지역개발연구소에 연구용역을 주어 작성된 보고서에 포함된 내용으로서, 비록 확정된 사실은 아니지만 신문에 대대적으로 보도된 것이다.

따라서 A와 C가 B지역 일대를 '신규 생활권 개발구역(고속터미널, 행정타운, 택지개발)'이라고 표시한 도면을 임의로 작성하고, TV방송 프로그램을 일부 편집한 사정이 있지만, 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도를 벗어나거나 사기죄에 있어서의 기망행위에 해당한다고 보기 어려워 보인다. 실제 이와 유사한 사례에서 투자권유자들에게 무죄가 선고된 바 있다. 이처럼 부동산 투자시 제공받은 정보를 그대로 믿고 투자를 감행하면 큰 손실을 입을 수 있고 상황에 따라서는 법적 보호도 받기 어려울 수 있음을 주의해야 한다.