규제를 피하기 위한 아파트 후분양제는 부작용이 더 클 것이란 분석이다. 특히 준강남권으로 꼽히는 경기도 과천의 주공1단기가 후분양으로 분양가를 대거 끌어 내린 만큼 재건축 단지를 중심으로 후분양제 논란이 본격화될 것으로 보인다.

KB경영연구소 김지훈 책임연구원은 21일 '다시 주목받는 후분양제 이슈 점검' 보고서를 통해 "최근 후분양 시행을 고려하는 재건축 단지가 늘어났지만 규제를 피하기 위한 후분양은 사업비용만 증가시켜 주택수요자나 공급자 모두에게 부정적으로 작용할 것"이라며 "규제를 피하기 위해 사업체들이 공급일정 등을 변경할 경우 단기적으로 수급 불균형도 올 수도 있다"고 밝혔다.

후분양은 주택공급자가 주택을 거의 완공했을 때 입주자를 모집하는 분양 방식이다. 주택공급자 입장에서 보면 분양리스크를 떠앉게 되면서 금융비용이 급격하게 늘 수 있다.

김 연구원은 "착공 전에 입주자를 모집할 수 있는 선분양에서 사업자는 사업비 대부분을 수분양자의 분양대금을 통해 조달할 수 있는데 반해 후분양은 공사가 상당히 진행된 이후 입주자 모집을 시작하기 때문에 대출 잔액이 늘어나며 대출상환의 불확실성 구간도 증가한다"며 "후분양제는 주택공급자 금융비융을 증가시켜 장기적으로 공급이 감소될 수 있다는 점이 단점으로 지적된다"고 설명했다.

많은 단점에도 재건축 단지들이 후분양제를 고려하는 것은 분양가 규제가 강화되면서다. 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리지역과 우려지역으로 구분해 관리지역내 고분양가 사업장은 보증을 거절하고, 우려지역 내 고분양가 사업장은 심사 후 보증취급 여부를 결정하고 있다.

김 연구원은 "주변에 최근 분양한 비교단지가 없거나 비교 단지가 상대적으로 열위일 경우 조합원 요구 분양가와 HUG가 제시하는 분양가의 차이가 크게 발생한다"며 "민간택지 분양의 경우 선분양은 HUG의 분양가 심사를 통과해야 하지만 후분양은 이를 거칠 필요가 없기 때문에 일부 선도 재건축, 재개발 단지 중심으로 HUG의 분양가 제한에 대한 반발로 후분양제 확대 움직임이 있다"고 분석했다.

고분양가 이슈 등으로 후분양제에 관한 논의는 지속될 전망이다.

김 연구원은 "분양보증심사를 통한 민간택지 분양가규제가 시행되는 상황이 계속된다면 후분양제에 대한 논의는 계속될 수밖에 없다"며 "무리한 후분양제 도입은 부작용을 가져올 수 있기 때문에 바람직한 후분양제가 정착되기 위해선 민간에서 후분양 할 수 있는 환경을 만들어 주는데 초점을 맞추는 것이 중요하다"고 조언했다.