[여지윤의 알기 쉬운 재건축 법률] 시공자와의 도급계약에 지장물 공사가 포함돼야 하는가



Q. 우여곡절 끝에 시공자 선정을 한 A조합. 그런데 기존 건축물 철거나 석면 해체 공사와 관련된 계약이 시공자와의 도급계약에 포함되어야 하는지 여부를 둘러싸고 이견이 발생하였다. 이에 시공자는 선정된 지 3개월이 경과하였음에도 도급계약을 체결하지 않고 있다.

2018. 2. 9. 부터는 조합이 시공자와 계약을 체결 할 때는 물론이고, 설계업체나 정비사업 전문관리업자 등 용역업체와 계약을 체결하는 경우에도 '정비사업 계약업무 처리기준'이 적용된다. 원칙적으로 조합이 2018. 2. 9. 이후에 최초로 계약을 체결한다면 이 기준이 적용된다. 이미 입찰 절차를 시작했어도 이 기준이 적용된다.

그러나 시공자나 전문관리업자의 경우는, 조합이 위 기준 시행 이후에 최초로 시공자를 '선정'하는 경우에 적용된다. 국토교통부는 이 기준의 시행 이후에 최초의 대외적인 절차인 입찰공고 등의 절차를 추진한다면, 이 기준이 적용된다고 본다. 이는 정비사업 추진과정에서 파급효과가 큰 시공자나 정비사업 전문관리업자에 대해서는 선정 절차를 시작했다면, 종전 규정에 따라 절차를 진행할 수 있도록 한 것이다.

위와 같이 정비사업 계약업무 처리기준에 따라 시공자가 선정되었다면 도급공사계약서를 작성한다. 그런데 시공자와의 계약에 기존 건축물의 철거나 석면 해체 및 제거 관련 계약이 포함되어야 할까?

2010. 4. 15. 이전에 조합설립인가를 받은 조합의 경우는 건축물 철거에 관한 계약이 시공자와의 계약에 포함되지 않아도 된다. 그러나 조합이 2010. 4. 15. 이후에 설립인가를 받았다면, 건축물의 철거 계약도 시공자와의 계약에 포함되어야 한다. 즉 철거업체를 별도로 선정하지 않는다.

서울 강동구 둔촌주공아파트에서는 유해물질인 석면 처리방식을 둘러싼 갈등으로 인하여 1년 넘게 공사가 중단되었다가, 최근 석면 해제 및 제거 작업에 들어갔다. 조합이 2018. 2. 9. 이전에 시공자를 선정하였다면 시공자와의 계약과 별도로 석면 관련 계약을 체결할 수 있다. 그러나 조합이 2018. 2. 9. 이후에 시공자를 선정한 경우에는 석면 관련 계약도 시공자와의 계약 내용에 포함시켜야 한다.

그렇다면 지장물 관련 공사에 관한 계약은 어떨까? 이에 관하여 별도의 규정은 없다. 다만 서울고등법원은 최근 지장물 관련 공사의 경우는 기존 건축물의 철거 공사에 포함되지 않는다고 판시하였다(서울고등법원 2018라20991 판결). 현행 도시정비법에서 별도의 규정을 두고 있지 않다는 것이 주요 이유였다.

시공자로 선정되었음에도 정당한 사유 없이 3개월 이내에 공사도급계약을 체결하지 않는다면 어떻게 해야 할까. 조합은 총회의 의결을 거쳐서 시공자 선정을 무효로 할 수 있다. 시공자를 선정하는 총회에서는 토지등소유자의 과반수가 직접 총회에 출석하여야만 한다, 시공자 선정을 무효로 하는 총회의 경우도 그러한지 문제된다. 종전의 정비사업의 시공자 선정기준에 따르면 과반수가 직접 참석하여야 했다(서울북부지방법원 2011카합167 결정). 현행 기준에 대해서는 명시적인 대법원 판례기 없다. 다만, 법적 안정성을 위해서 과반수가 직접 총회에 출석해야 한다는 견해와 법적 규정이 없으므로 과반수가 직접 총회에 출석할 필요가 없다는 견해 다툼이 있다. 따라서 가능하다면 과반수가 직접 출석하여 의결하도록 하는 것이 조합의 입장에서 보다 안전한 방법이 될 수 있다.

이처럼 시공자 선정이나 도급계약 체결 과정 등에서 분쟁의 소지가 많은 쟁점이 많으므로, 조합의 사업진행 과정에서 사전에 면밀한 검토를 통하여 추후 불필요한 분쟁을 방지하는 것이 보다 안전하다.