-"사업 지연·공급 부족 우려"

아파트 재건축 시장이 정부의 '규제 역풍'을 맞아 신음하고 있다. 지난해 재건축 안전진단 기준 강화, 초과이익환수제(재초환) 도입에 이어 올해는 서울시가 민간 정비사업 전 과정에 개입하겠다고 밝히면서 재건축 사업 자체가 올스톱 위기에 몰렸다.



13일 부동산 업계에선 서울시가 전날 발표한 '도시·건축 혁신안'에 따른 재건축 시장의 침체를 우려하고 있다.

혁신안은 민간이 재건축·재개발 밑그림을 그리기 전에 서울시가 먼저 층수·디자인 등 핵심 사안에 대한 가이드라인을 제시하는 내용을 담았다.

◆ 市 중복규제?…더 어려워지는 재건축

민간의 정비계획 수립 전에 '사전 공공기획' 단계를 만들어 서울시 도시계획위원회(이하 도계위)가 용적률, 높이, 경관, 지형, 가구구조 변화 등을 종합 검토해 단지별 맞춤형 '가이드라인'을 제시하는 게 주요 골자다. 서울시가 정비사업 시작부터 관여하겠다는 뜻이다. 혁신안은 내달 4개 아파트 단지에 시범 실시하고 하반기에 본격 실시할 예정이다.

서울시는 이번 혁신안으로 재건축 사업 기간을 단축하고, 건축 디자인의 다양화를 이룰 수 있을 것이라고 기대했다.

정비계획안 수립에 가이드라인이 반영되면 정비계획 결정이 이뤄지는 심의 단계 도계위 개최횟수를 3회에서 1회로, 소요 기간을 20개월에서 10개월로 대폭 단축할 수 있을 것으로 봤다. 아울러 통상 '성냥갑'으로 비유되는 획일적인 아파트에서 벗어나 다양하고 창의적인 건축디자인을 유도하기 위해 현상설계공모도 시행하기로 했다.

그러나 시장에서는 서울시의 혁신안이 '또 다른 규제'라며 우려를 표하고 있다.

지난해부터 재건축에서 발생한 초과 이익의 최고 50%까지 환수하는 재초환이 시행되고 안전진단기준이 강화되면서 이미 재건축 사업이 지지부진한 상황이다. 여기에 정비사업 가이드라인까지 도입되면 재건축 사업이 더 속도를 내기 힘들 것이란 전망이 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서울시의 도시·건축 혁신안은 엄청난 규제"라며 "그 기준에 맞지 않으면 재건축 인·허가를 안 해준다는 것"이라고 해석했다.

이어 그는 "그렇게 되면 재건축이 시급한 지역도 포기하고 기다리는 경우가 많아진다"라며 "그 영향으로 재건축 사업 자체가 장기화되거나 장기적으론 공급 부족 등을 야기할 수 있다"고 덧붙였다.



◆ 이미 집값 '뚝'…

서울시의 혁신안이 본격 도입되면 이미 위축된 재건축 시장도 더 침체될 것으로 전망됐다.

부동산114에 따르면 서울 재건축아파트 가격은 18주 연속 내리막길이다. 지난 2012년 이후 최장 기록이다. 지난해 11월 2일부터 지난 8일까지 서울 재건축 매매가격의 누적 변동률은 -2.4%다.

정부 규제가 다주택자·고가 아파트 소유자를 겨냥하자 투자 성격이 강한 재건축 아파트 매수세가 위축된 영향으로 풀이된다. 아울러 재초환, 안전진단기준 강화 등의 규제가 이어지고 내달 아파트 공시가격 인상도 앞두고 있어 주택 보유 부담이 커지고 있다.

이에 따라 강남권 아파트 시세의 바로미터로 불리는 '은마아파트', '잠실주공5단지'의 가격도 출렁이고 있다.

은마아파트의 경우 전용 84㎡가 지난달 16억6000만~16억9000만원(5~8층)에 팔렸다. 지난해 9월 최고가 20억5000만원 대비 4억원 가량 떨어진 수준이다.

잠실주공 5단지는 지난 1월 전용 76㎡가 17억원(5층)에 팔렸다. 지난 9월과 거래된 최고가와 19억1000만원(5~14층)에 비하면 2억원 넘게 내렸다. 최근엔 같은 주택형이 16억원 선에서 호가가 형성돼 있다.

이에 대해 부동산114 윤지해 수석연구원은 "기존에도 재건축에 대한 규제가 있었기 때문에 이번 혁신안 도입에 따라 재건축 사업이 더 지연될 가능성이 있다"면서도 "그러나 명확하게 가이드라인을 주면 사업 추진 과정에서 불확실한 요소를 해소하는 효과도 있기 때문에 좀 더 지켜봐야할 것"이라고 말했다.