지난해 부동산 시장은 사회적으로 초미의 관심사였다. 서울 강남 등 일부 지역에서 몇 달 새 호가가 수 억 원씩 뛰며 전체 집값을 견인했다. 뒤늦게 정부가 개입하면서 시장과의 줄다리기를 이어 갔고, 결국 9·13 대책을 기점으로 집값 상승세가 한 풀 꺾였다. '갭투자(시세차익을 노려 전세를 끼고 집을 사는 방식)' 등 투기도 잠잠해졌다. 수요자들 사이에선 부동산 거품이 언젠가 꺼질 것이란 예상이 나오고 있다.



◆ 쪼그라드는 각종 지표

7일 한국감정원에 따르면 지난달 마지막주(2018년 12월 31일 기준) 서울 아파트값은 0.09% 떨어졌다. 이는 8주 연속 하락세이자 5년 4개월 만에 최대 낙폭이다. 종로구(보합)를 제외한 모든 구에서 가격이 떨어졌다. 정부의 대출 규제 등으로 수요자들의 관망세가 길어지며 거래량이 줄어든 영향이다.

강남과의 격차를 줄이기 위해 비강남 지역의 집값이 오르는 '갭(Gap) 메우기' 현상도 모습을 감췄다. 이 기간 강남구 -0.25%, 송파구 -0.18%, 마포구 -0.22%로 강남과 비강남 모두 아파트 가격이 내리막길을 탔다.

지난해 상반기만 해도 강남의 집값이 오를수록 인접 지역인 마포·용산·영등포 등의 가격도 동반 상승했다. 9·13 대책이 발표되기 직전인 8월 마지막 주 주간 아파트 변동률을 보면 '강남 4구'인 강동 0.64%, 서초·강남 0.59%, 송파 0.51% 올랐다. 이 기간 강북 주요 지역인 영등포 0.47%, 용산 0.43%, 마포 0.39%도 각각 상승했다.

서울 아파트값이 약세를 보이자 중위가격도 2년여 만에 하락 전환했다. 중위가격(중앙가격)은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 위치한 가격이다.

KB국민은행 리브온의 월간주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 중위가격은 8억4502만원으로 전월(8억4883만원) 대비 4.5%(381만원) 떨어졌다. 서울 아파트 중위가격이 떨어진 것은 지난 2017년 1월 이후 23개월 만이다.

서울 아파트 중위가격은 2017년 1월 5억9585만원에서 빠르게 상승, 지난해 11월 8억4883만원으로 역대 최고가를 찍었다. 2년여 만에 서울 집값이 42.5%(2억5298만원) 오른 셈이다.

그러나 9·13부동산 대책 이후 가격 상승세가 꺾이며 중앙가격도 내려갔다. 특히 강남(한강이남) 11개구의 아파트 중위가격이 10억5852만원으로 전월 대비 7.2%(767만원) 하락했다.

지방에서도 마찬가지의 양상을 보였다. 지난달 지방 5개 광역시 아파트의 중위가격은 2억3660만원으로 전월 대비 8만원 하락했다.



◆ '집값 내리겠지'…기대감 커져

최근 2년간 서울 주택가격 상승세는 이례적이었다.

한국감정원 부동산통계뷰어를 보면 '부동산 버블' 시기인 지난 2007년 1월 서울 아파트 매매가격지수는 83.1에서 12월 86.9로 한 해에 3.8포인트 상승에 그쳤다. 2008년에도 서울 아파트 매매가격은 같은 기간 1월 87.5에서 93.3으로 상승폭이 5.8포인트에 불과했다.

오히려 2017~2018년의 가격 상승폭이 더 컸다.

2017년에 서울 아파트 매매가격은 1월 96.3에서 12월 108.9로 한 해에만 12.9포인트가 올랐다. 2018년에도 같은 기간 102.3에서 108.9로 상승해 상승폭이 6.6포인트에 달한다. 부동산 버블 시기보다 최근 집값이 더 심한 변동을 보인 셈이다.

대외경제정책연구원(KIEP) 정영식 연구위원은 '글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석' 보고서를 통해 "한국의 주택시장은 공급여건이 안정적인 데 반해 저금리, 소득증가, 인구 증가 등 수요 요인이 주택가격 상승을 견인하고 있다"며 "세계적인 저금리 기조와 함께 국내서도 저금리가 지속됐고, 이는 차입비용을 감소시켜 주택담보대출을 활용해 주택을 구매하는 수요를 확대시킨 것으로 보인다"고 설명했다.

그러나 2018년 하반기부터 주택 가격 상승폭이 작아지고 있다는 점에서 버블 우려도 점점 꺼지고 있다. 지난해 서울 아파트 매매가격지수는 1월 102.2에서 꾸준히 증가해 10월, 11월만 해도 109를 넘긴 109.1을 기록했으나 9·13 대책의 약효가 나오며 12월 108.9로 다시 쪼그라 들었다.

정 연구원은 "지난해 부동산 시장의 상승세는 강남 등 일부 지역의 국지적 과열양상을 제외하고는 경기회복 등에 따른 자연스러운 현상으로 과열이 우려될 만한 수준은 아니라고 보는 시각이 우세하다"고 말했다.