Q. 조합원으로서 분양신청을 하려는 A씨, 그런데 A씨의 집에 대한 감정평가가 시세보다 낮을 뿐 아니라, A씨 집만의 특수한 가치가 제대로 반영되지도 않은 것 같다. 이러한 경우 A씨는 감정평가가 부당하다고 주장할 수 있을까?

A. 재건축, 재개발 사업에서 조합원들의 '종전자산 평가액'은 조합원의 분담금 등을 산정하는 기초가 되므로, 조합원들에게 가장 중요한 문제이다. 그럼에도 2018년 2월 8일 전에는 조합원들이 종전자산 평가액과 개별 분담금을 알지 못한 채 분양신청을 해야 했다. 그러나 법이 개정됨에 따라 사업시행자는 조합원들에게 분양신청을 통지하면서, 종전자산의 가격도 통지해야 한다(도시정비법 제72조 제1항 제1호) 따라서 사업시행자는 분양신청 통지 이전에 종전자산에 대한 감정평가를 해야 한다.

이 때 종전자산 평가의 '기준 시점'이 문제되는 경우가 있다. 법은 '사업시행계획인가 고시가 있은 날'이라고 규정하고 있다(법 제72조 제1항). 그런데 문제는 사업시행계획의 변경이 있는 경우이다. 대법원은 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 해야 한다는 입장이다(대법원 2014두15528 판결). 그러나 법제처는 사업기간이 장기화 되었다든지 하는 경우에는, 관리처분계획의 수립시점과 근접한 시점이 보다 합리적일 수 있다는 이유에서, 변경인가 고시일을 기준으로 할 수도 있다는 해석을 제시한 바가 있다. 따라서 이에 대해서는 구체적인 사안에 따라 달리 판단될 가능성이 있다.

조합원들이 종전자산의 감정평가가 부당하다고 주장하는 경우도 많다. 그러나 문제는 감정평가가 부당하다고 하여 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니라는 것이다. 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다. 따라서 감정평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당한 경우에만 관리처분계획이 위법하게 평가된다(서울고등법원 2008누8651판결)

구체적으로 살펴보면, 종전자산 평가액이 시세보다 낮다고 하여 관리처분계획이 위법하다고 보기는 어렵다. 이러한 사정은 조합원의 분담금에 아무런 영향을 주지 않기 때문이다. 조합원 분담금은 종후자산 감정가(새집의 감정평가 액)에서 조합원의 권리가액을 공제하여 산정한다. 조합원의 권리가액은 비례율에 조합원의 종전자산 가격을 곱해서 산정한다. 비례율이란 사업완료 후 총 수입에서 총 사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총액으로 나눈 값이다.

조합원 분담금 = 종후자산 감정가 - 조합원의 권리가액

조합원의 권리가액 = 비례율 (총수입 - 총사업비/종전자산의 총액) X 조합원 개별 종전자산 가격

따라서 전체 조합원들 자산의 가격이 증액 되더라도, 비례율이 하락한다. 결국 권리가액과 분담금에는 차이가 없다. 즉 종전자산의 가액이 달라져도 조합원의 권리가액이 달라지지 않는 것이다. 따라서 전체 조합원들의 종전자산 평가액이 시세보다 낮다고 하더라도 이를 두고 위법하다고 보기 어렵다.

문제는 감정평가가 자산의 '상대적 가치'를 제대로 반영하였냐는 것이다. 자산의 상대적 가치가 제대로 반영되지 않았다면 이는 형평성을 잃은 감정평가라고 볼 수 있다. 즉 내 자산이 얼마로 평가되었는지가 중요한 것이 아니라, 다른 조합원들의 자산과 비교하여 내 자산이 가지는 특수한 가치가 적절한 평가를 받았는지가 중요하다.

예를 들어, 재건축 조합원인 B씨는 상가 건물 중 1층 점포를 소유하고 있었는데, 이 점포는 측면 또는 후면이 아닌 '전면상가'였고, 폐쇄형이 아닌' 개방형 상가'였다. 그럼에도 감정평가사는 위 상가를 측면 또는 후면 상가 및 폐쇄형 상가로 판단하고, 위치별 효용지수를 바로 인접한 점포의 1.01보다 현저히 낮은 0.76을 적용하고 말았다. 이에 B씨는 관리처분계획에 대한 취소소송을 제기했고, 재판부는 위와 같은 감정평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하다고 봐, 관리처분계획에 대한 취소판결을 선고했다(서울행정법원 2015구합53930 판결, 대법원에서 그대로 확정됨).

이처럼 종전자산의 감정평가가 조합원간의 형평성을 잃게 할 정도로 부당한지는 구체적 사안에 따라 달리 판단된다. 따라서 내 자산의 가치를 제대로 지키기 위해서는 감정평가 단계에서부터 전문가의 조언을 받을 필요가 있다.