내집마련, 바뀐 제도 제대로 알아야 쉽다

내집마련, 바뀐 제도 제대로 알아야 쉽다

최종수정 : 2017-12-07 11:37:43
▲ 부동산 규제정책을 비롯해 청약제도 변경으로 수요자들의 내집마련 전략이 중요해졌다. 사진은 서울 강남일대 아파트. /연합뉴스

2018년 무술년(戊戌年) 새해가 밝으면 부동산 제도 및 내집마련 환경이 크게 달라진다. 따라서 수요자들은 청약 조건 및 주거복지로드맵 등을 상세히 알아두는 것이 필요하다.

문재인 정부 출범 이후 단기 수요 억제와 주택시장 안정을 위해 5차례의 부동산관련 대책을 내놨다. 이에 투기과열지구 및 투기지역 등의 분양권전매 금지가 시행되고 있다.

◆신 DTI 등 1월 시행

새해 바뀌는 제도를 살펴보면 우선 내년 1월 재건축초과이익환수제 재시행, 분양권전매 양도세 50%, 신DTI(총부채상환비율) 등이 시행된다.

우선 재건축 초과이익 환수제의 경우 새해 1월 1일부터 재시행 된다. 재건축초과이익환수제는 재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다. 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상이다.

이어 새해부터는 세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커진다.

1월 1일 이후 청약 조정대상지역 내 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율 50%가 적용된다. 예를 들어 분양권 양도차익이 5000만원이라면 2500만원을 세금으로 내야 한다는 의미다.

다주택자의 양도세 부담도 커진다.

다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택 양도 시 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6∼ 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 세율이 적용되는 셈이다. 따라서 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다.

DTI(총부채상환비율)의 소득·부채 산정방식도 개선된다.

기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상된다. 또한 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자의 주택 구입이 줄어들 수 있다.

주거복지로드맵의 세부 항목 실행도 상반기 중 본격화 된다.

계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에 관한 규칙 개정과 함께 시행된다. 부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출, 대출을 심사하게 된다. 임대소득 대비 이자비용을 파악, 부동산임대업의 대출을 제한할 방침이다.

◆ 오피스텔도 규제 예상

내년 하반기(4분기 예정)에는 총체적상환능력심사제(DSR)가 시행된다. DSR은 주택담보대출 뿐만 아니라 마이너스 통장을 포함한 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 한도를 산정하는 것이다. 모든 가계대출(주택담보대출·신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 따져 대출한도를 정하겠다는 것이 정부의 생각이다. 소득산정 방식은 신DTI와 동일하며 대출종류, 상환방식 등에 따라 상환부담액을 결정한다.

정부는 은행이 여신심사 과정에 자율적으로 활용할 수 있도록 할 방침이다. 대출한도는 각 은행이 차주 그룹별로 감당 가능한 DSR 수준을 산출한 뒤 상환능력을 평가해 설정하게 된다.

이르면 내년 1월 또는 2018년 중에 오피스텔 관련 규제도 강화될 전망이다.

규제가 강화되면 오피스텔 역시 조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지될 수도 있다. 또한 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양해야 하고, 300실 이상 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화된다.

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