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부동산>부동산일반

집값은 꺾였지만...전세시장 들썩, 가을 전세대란 오나

서울의 한 아파트단지 전경 /뉴시스



정부의 8·2 부동산 대책 이후 급등하던 매매가는 안정세를 보이고 있지만 전세시장의 불안감은 더욱 커지고 있다. 가을 이사철을 앞둔 상황에 대출규제로 발이 묶인 수요자들이 주택구입을 포기하고 전세시장으로 몰릴 가능성이 크기 때문이다. 하반기에는 강남권 재건축 단지들의 대규모 이주도 예정돼 있어 '전세대란'에 대한 우려도 나오고 있다.

실제로 최근 서울 아파트값은 하락세로 돌아섰지만 전셋값은 오르는 상황이다.

21일 한국감정원에 따르면 지난주(14일 기준) 서울 아파트값은 0.04% 하락했다. 전주 조사(-0.03%) 대비 하락폭이 더욱 커졌다. 예상보다 강한 규제수위에 시장이 관망세를 보이면서 매매가가 하락세를 보이고 있다는 분석이다. 특히 송파구(-0.14%)와 강동구(-0.11%) 등 강남4구의 하락세가 가파르다. 반면, 지난주 강동구의 전세값은 전주 대비 0.12% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 나타냈다.

업계에서는 8·2 대책의 여파로 당분간 매매시장이 하향 안정국면에 접어들 것으로 보고 있다. 실수요자가 아니면 투기과열지구와 투기지역 등으로 묶인 서울에서 대출로 집을 사는 것이 어려워졌기 때문이다. 여기에 양도소득세가 강화되면서 다주택자들이 주택 처분에 나설 가능성이 생긴 것도 하방압력을 높이는 요인으로 작용하고 있다.

집값 상승 기대감이 꺾이면 수요자들은 매매 대신 전세를 선택하게 된다. 새롭게 주택시장에 진입하려던 세입자들이 가격 하락을 기대하고 그대로 눌러앉을 경우 전세시장의 수요가 증가하면서 수급 불안정 현상이 나타날 가능성이 크다. 매매가가 상대적으로 안정됐던 2014년의 경우에도 수도권에서 전셋값이 해마다 뛰어오르면서 극심한 전세난이 발생한 바 있다.

서초동 T공인중개업소 관계자는 "아파트를 매입하려던 수요자들이 대책 이후로는 서초동 등의 신축 아파트 전세물량에 관심을 보이고 있다"며 "실수요자들이 주택구입을 포기하고 전세시장에 그대로 남아 있을 경우 전세수요가 늘어날 수 밖에 없고 늘어난 수요만큼 전셋값이 다시 오를 수밖에 없다"고 말했다.

하반기에 몰린 재건축 단지의 대규모 이주도 전세값 상승세를 부채질하고 있다. 지난달 강동구 둔촌 주공단지(5930가구)와 서초구 서초 무지개아파트(1100가구)가 이주를 시작했으며 강남구 개포 주공4단지(2840가구) 등도 내달 이주를 앞두고 있다. 개포 주공1단지(5000가구), 청담 삼익(880가구), 상아2차(480가구) 등도 연내 이주를 개시할 예정이다.

이들 정비사업지역 주변으로는 벌써 물량이 없어 전세난을 호소하는 목소리가 커지고 있다. 재건축 추진 단지에는 낮은 전세가격으로 거주했던 세입자들이 많아 매매보다는 전세로 갈 확률이 크다. 최근 강동구 전셋값이 오름세를 보이는 것도 이 때문이다. 지난주 감정원의 조사에서 강동구의 전세값은 전주 대비 0.12% 올라 서울에서 가장 높은 상승폭을 기록했다.

이에 따라 정부가 내달 발표할 '주거복지 로드맵'에는 전·월세 시장 안정화를 위한 대책이 담겨야 한다는 목소리도 나온다. 도입이 유력시되는 제도는 문재인 대통령의 공약사항이기도 한 '전월세 상한제'와 '계약갱신청구권'이다. 여당은 해당 내용을 담은 '주택임대차보호법 개정안'을 발의했지만 아직 국회에 계류 중이다.

전월세 상한제는 집주인이 세입자와 재계약을 할 때 전월세 상승률을 일정 수준으로 제한하는 제도다. 계약갱신청구권제는 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 추가로 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 것이다. 제도가 도입되면 전세로 4년간 살 수 있다.

다만 고강도 대책으로 이미 주택시장이 위축된 상황에서 전·월세 시장을 인위적으로 규제하면 부동산 시장이 더욱 침체할 수 있다는 우려도 나오고 있다. 저금리 기조에 부족한 전세 매물이 더욱 귀해질 수 있어서다. 이미 시장이 잠잠해진 만큼 최소 한달간은 시장이 어떻게 움직이는지 파악해봐야 한다는 지적도 있다.

한 부동산 전문가는 "거래가 줄고 전·월세 수요가 늘면 가격이 올라갈 수 있겠지만 현 시점에서 전·월세 상한제 등을 도입하는 것은 신중해야 한다"며 "하반기 공급물량과 가을 이사철도 있기 때문에 당분간은 시장 동향을 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대책 이후로는 매매를 그만두고 전세로 몰릴 가능성이 크기 때문에 중장기적으로 전세값이 상승할 가능성이 있다"며 "1989년에도 전세계약 기간을 1년에서 2년으로 연장하면서 전국 주택 전셋값이 17% 급등한 경험이 있기 때문에 정부 측에서 그런 부분을 감안하고 대책을 수립해야 한다"고 설명했다.
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