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부동산>부동산일반

'사면초가' 강남 재건축...급매물도 안 팔려

서초구 반포 주공1단지 아파트 전경.



서울 강남권 재건축 시장이 빠르게 냉각되고 있다.

8·2 부동산 대책에서 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위양도가 금지된 데다 내년부터는 재건축 초과이익환수제가 부활하기 때문이다. 투자매력이 떨어지면서 대책 이후로는 급매물이 나와도 매수자가 나타나지 않는 거래절벽 현상도 나타나고 있다.

재건축 추진단지들도 사업속도 조절에 들어갔다. 재건축 초과이익환수제만이라도 피해보기 위해 사업일정을 서두르거나 아예 일정을 늦춰 시장 분위기를 더 지켜보겠다는 단지들도 있다.

16일 업계에 따르면 최근 강동구 둔촌 주공단지는 최근 8·2 대책 이후 급매물이 나오면서 500만~6500만원 내렸다. 송파구 잠실 주공5단지에서도 최고 9500만원까지 떨어진 매물이 등장했다. 서초구 반포 주공 1단지와 신반포 3차 등에서도 최고 2억~3억원이 내린 매물이 출현하는 등 재건축 단지들을 중심으로 호가가 하락하는 추세다.

실제 부동산114에 따르면 지난주(11일 기준) 서울 재건축 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 하락했다. 주간 기준으로 서울 재건축 아파트값이 떨어진 것은 올해 1월 둘째주(-0.08%) 이후 약 7개월 만이다. 특히 재건축 단지가 몰려있는 강동구(-0.28%)와 송파구(-0.07%)의 하락세가 두드러졌다.

그러나 급매물에도 매수자는 나타나지 않는 상황이다. 서울부동산정보광장에 따르면 둔촌 주공단지과 개포 주공단지의 경우 8·2 대책 이후 이날까지 매매거래 신고 물건이 1건도 없다. 잠실 주공5단지에서는 지난 10일 14억원에 거래가 발생했지만 지난달 거래가 15억7000만원에 비하면 1억7000만원이 떨어진 가격이다.

개포동 E공인중개업소 관계자는 "일시적으로 거래가 가능한 단지들의 경우 1억원 이상 호가를 내려서 매물을 내놓고 있지만 이제는 가격이 더 떨어질 것으로 기대한 수요자가 관망세를 보이면서 거래가 이뤄지지 않고 있다"며 "예상보다 강한 규제 수위에 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 냉각된 모습을 보이고 있다"고 말했다.

내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하면서 재건축 단지들의 수익성은 더 나빠질 것으로 전망되고 있다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 이익의 최고 50%를 세금으로 내게하는 제도다. 여기에 정부는 다음달 주택법 시행령을 개정해 민간택지에 분양가 상한제도 도입한다는 방침이다.

위기를 느낀 재건축 추진단지들도 사업속도 조절에 나서고 있다. 연말까지 관리처분인가를 신청하고 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 일정을 서두르는 단지가 있는 반면 시장 향방을 지켜보면서 아예 추진 속도를 늦추겠다는 단지들도 나오고 있다.

반포 주공1단지(1·2·4주구)와 잠실 미성아파트는 '8·2 대책' 직후 사업시행인가를 신청했다. 재건축 조합원 지위양도가 불가능하더라도 속도전을 펼쳐 초과이익환수제만이라도 피하겠다는 심리다.

반대로 강남구 압구정 현대아파트와 대치 은마아파트 등은 사업 추진을 늦추면서 시장 분위기를 주시하고 있다. 조합설립을 인가받으면 매매거래 등에서 규제가 적용되기 때문에 무리하게 속도를 내지 않을 것으로 보인다.

일반분양을 준비 중인 재건축 단지들도 일정을 미루는 모습을 보이고 있다. 8월 말 서초구와 강남구에서 각각 분양을 예고했던 '래미안 강남포레스트(개포 시영 재건축)'과 '신반포 센트럴자이(신반포 6단지 재건축)' 등은 분양 시기를 오는 9월로 연기했다.

업계 관계자는 "재건축 단지의 조합원 지위양도 금지 규제 강화 전 매물을 처분하려는 매도자들이 매물을 싸게 내놓으면서 매매가격이 약세를 보이고 있다"며 "강남권 재건축 단지들의 경우 분양가 상한제 도입에 따른 피해도 상당하기 때문에 분양시기를 미루는 단지가 더 나올 수 있다"고 말했다.
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