정부의 '8·2 부동산 대책' 이후 규제지역과 비규제지역 분양시장의 온도차가 극명하게 엇갈리고 있다. 규제에서 벗어난 지방 분양시장은 인파몰이에 성공한 반면 투기과열지구로 지정된 서울 분양시장은 냉각조짐이 뚜렷하다. 이에 따라 하반기 아파트 분양시장의 미분양 우려가 커지고 있다.

15일 업계에 따르면 8·2 대책이 발표되고 서울에서 처음으로 분양되는 단지인 SK건설의 '공덕 SK리더스뷰'에는 지난 11일 개관 후 주말 사흘간 1만5000여명의 방문객이 다녀간 것으로 집계됐다.

이는 8·2 대책 이전 서울에서 개관한 견본주택의 평균 방문자 수가 평균 3만명에 이르렀던 것에 비하면 절반 수준이다. 지난 5월 말 4만7000여명이 방문하며 평균 27.7대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했던 영등포구 신길뉴타운의 '보라매 SK뷰'에 비해서도 훨씬 차분해진 분위기가 감지된다.

공덕 SK리더스뷰는 지하철 5·6호선과 경의중앙선의 환승역인 공덕역까지 도보로 5분 거리인데다 종로와 여의도, 강남 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어나 분양 전부터 시장의 높은 관심을 받았다. 그러나 8·2 대책으로 단지가 위치한 마포구가 투기과열지구·투기지역으로 중복지정되면서 타격을 받았다.

투기과열지구와 투기지역에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%까지 강화되고 세대 당 주담대가 1건이 있다면 추가 대출도 제한된다. 중도금 60% 중 40%에 대해서만 집단대출이 가능하고 나머지 20%는 수요자가 개인자금 및 별도의 신용대출 등을 통해 마련해야 한다.

반면 규제를 비껴간 지방 분양시장은 열기를 이어가고 있다. 경기 남양주 호평동에서 분양하는 두산건설 '두산 알프하임'의 견본주택에는 개관 당일인 11일 1만1000명이 찾아온 데 이어 주말 사흘간 총 3만4000여명이 방문한 것으로 집계됐다.

남양주는 지난해 11·3 대책으로 청약 조정대상지역으로 지정됐지만 공공택지에 한정됐다. 두산 알프하임은 민영주택이기 때문에 조정대상지역에 대한 규제를 적용받지 않는다. 따라서 이 단지는 계약 후 6개월 이후에는 분양권 전매가 가능하고 LTV·DTI 등 대출규제 역시 강화되지 않았다.

마찬가지로 규제 영향권에서 벗어난 경남 김해시 주촌면 '두산 위브더제니스'의 견본주택에도 같은 기간 1만5000여명이 방문하면서 분양열기를 입증했다. 시티건설의 분양전환임대아파트 '화성 남양 시티프라디움 3차' 견본주택에도 9000여명의 방문객이 몰렸다.

두산 알프하임의 분양 관계자는 "8·2 대책에서 제외된 비규제지역인 데다 최근 남양주 일대에서 찾아보기 힘든 2800여가구의 대단지이다보니 방문객 관심이 더 큰 것 같다"고 전했다.

8·2 대책이 점차적으로 탄력을 받으면서 하반기 분양시장에는 미분양 우려도 확산되고 있다. 청약경쟁률 하락에서 분양가 인하, 더 나아가서는 미분양 아파트도 나올 수 있다는 것이다. 부담을 느낀 건설사들도 하반기 계획했던 분양 일정을 미루는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다. 삼성물산도 강남권 대표 재건축 단지인 '래미안 강남 포레스트'의 분양을 9월로 연기했다.

여기에 정부와 여권은 비규제지역으로 자금이 몰리는 풍선효과의 조짐이 보일 경우 규제지역을 추가로 지정하겠다는 입장이다. 투기지역 지정을 논의하는 부동산가격안정심의위원회도 5년만에 부활한 상태다. 김태년 더불어민주당 정책위의장 역시 "대책에 포함되지 않은 지역에서 과열조짐이 있을 경우 즉각 추가적인 조치들을 취할 것"이라고 언급한 바 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "시장의 관심도가 높을수록 방문객 수가 많다는 것을 감안하면 대책 이후로 지역에 따라 분양시장 분위기 차이가 커지고 있다는 것을 알 수 있다"며 "서울에 실수요자가 많다고 해도 이제 대형 평수 같은 경우에는 미분양이 될 가능성이 크고 순위 내 마감이 안될 가능성도 있다"고 말했다.