자영업자 김 모(46)씨는 14년 전 시어머니로부터 물려 받은 15평 상가를 담보로 대출을 받았다. 서울 지하철 5호선 마포역에서 1.5㎞ 떨어진 곳에 있는 건물은 대지면적 100㎡, 지상 3층짜리 상가주택에 있는 상점이다. 김씨는 겨우 저축은행에서 돈을 융통했다. 하지만 집을 사면서 만기가 다 된 은행 빚을 갚고 나니 빈 손이다. 그는 "시어머니 유산인 상가는 지키고 싶었는데…. 금리가 오르면 대출금을 어떻게 갚아 나가야 할지 걱정이다"며 한숨을 내쉬었다.

'논, 밭, 과수원, 상가, 오피스텔….'

은행에서 돈줄이 막힌 자영업자나 서민들이 상호금융에 돈 되는 것은 몽땅 담보로 잡히고 빚을 내고 있다. 제2금융권(비은행금융사) 비(非)주택담보대출이 200조원을 바라본다. 은행권의 대출심사를 강화한 '여신심사 선진화 가이드라인'과 8·25 가계부채 대책 등의 여파로 은행 대출 문턱을 넘지 못한 자영업자와 서민들이 제2금융권으로 옮겨가는 '풍선효과' 때문이다.

박근혜 정부에서는 지난해 10월 31일 8·25 가계부채 대책의 일환으로 '숨은 가계부채'로 불리는 저축은행의 비주택담보대출(신용대출·기타 담보대출)에 LTV(담보인정비율) 70% 가이드라인을 적용한 바 있다.

◆ 저축은행에 과수원, 야산까지 담보로

19일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난 1분기 기준 저축은행, 상호금융(농협·신협), 새마을금고 등 비은행금융사의 기타대출은 191조953억원에 달한다.

금액기준으로 매 분기 증가세다. 2014년 4분기 131조1627억원, 2015년 3분기 142조6517억원, 4분기 159조5347억원, 2016년 1분기 165조93억원, 2분기 171조4897억원, 3분기 180조4889억원으로 최근 들어 증가세가 두드러진다.

그나마 비은행금융사 가계대출 대비 비중이 64%로 정체돼 위안이다. 하지만 정점(비중 기준)을 찍은 지난해 3분기 65.0%와 비교해 겨우 1.0%포인트 차이다.

기타대출 잔액은 2013년 4분기 116조8570억원, 2014년 4분기 131조1627억원, 2015년 4분기 159조5347억원으로 매분기 증가세다.

여기서 비은행 금융사에는 상호금융사, 새마을금고, 저축은행, 신용협동조합, 자산운용사, 생명보험사 등이 포함되며 대부업체는 들어가지 않는다.

비은행권 비주택담보대출 증가세를 이끈 대부분은 상호금융권의 토지·상가·오피스텔 담보대출로 추산된다.

올해 3월 말 현재 비은행 예금취급기관의 대출 잔액은 총 298조6203억원이고, 이 가운데 새마을금고와 상호저축은행 대출액이 각각 66조5306억원, 19조3682억원이다. 신용협동조합 대출액은 37억5271억원이었다. 신탁·우체금예금 대출액은 1조1596억원에 불과하다.

나머지 174조347억원은 지역 농축협, 수협, 산림조합 등 같은 상호금융권 대출액이다. 상호저축은행과 우체국 만을 제외하면 278조 925억원에 달한다.

상호금융권이 토지·상가 담보대출에 집중한 것은 그 외에 마땅히 대출할 만한 대상을 찾지 못해서다. 2014년 8월 은행권과 상호금융권의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)의 규제비율이 일원화하면서 은행으로 가계대출이 몰리자 상호금융권의 여유자금이 LTV·DTI 규제를 받지 않는 상가·토지 등 비주택담보대출로 흘러갔던 것이다. 일종의 풍선효과다.

금융권 한 관계자는 "통상 은행은 토지·상가 담보대출 LTV를 40% 정도로 적용하는데 비해 상호금융권은 최대 70%까지 대출해 주는 곳이 적지 않았다"면서 "정부의 규제 이후에도 비주택담보대출은 좀처럼 줄지 않고 있다"고 전했다.

◆자영업자대출자 상당수, 기준금리 오르면?

제2금융권 여신, 특히 기타대출이 좀처럼 줄지 않는데는 저금리 장기화로 비은행 기관들이 공격적인 대출 마케팅을 벌인 데다 경기 불황으로 생계형 대출을 받는 서민들이 늘었기 때문이다. 특히 대출 과정에서 갚을 능력을 꼼꼼히 따지는 은행권의 여신심사 가이드라인이 지난해 5월부터 전국으로 확대되면서 은행에서 대출받기가 어려워진 자영업자와 저소득·저신용자들이 제2금융권으로 발길을 돌린 것으로 분석된다.

자영업자대출(2016년말 480조2000억원)도 한 몫 한다. 자영업 대출 중 30~40%가 부동산 임대업자들이 빌린 돈이다. 이중 상당수는 비주택 부동산 담보 대출을 받고 있다.

문제는 금리 인상때다. 이주열 한국은행 총재는 7월 금융통화위원회 후 열린 기자간담회에서 "지난달 통화정책 완화정도를 축소조정할 가능성을 언급했는데 이는 향후 경기상황 개선이 뚜렷해지는 것을 전제로 한 것"이라며 "이러한 방향성에 대해선 (다른) 금통위원들도 중지를 같이 하고 있다"고 말했다.

기준금리가 오르면 시중 금리도 오를 가능성이 크다. 특히 제2금융권의 대출 금리는 은행보다 높아 저소득층의 이자 부담이 늘 수 있다. 이는 전체 가계부채의 부실 가능성을 키울 수 있다. 비주택담보대출은 가계부채 중 부실 관리가 상대적으로 어려운 것으로 알려졌다.

금융권 관계자는 "금융당국과 한은 등이 상호금융권 토지·상가 대출 증가세를 주시하고 있는 것은 이들을 담보로 한 대출의 부실률이 주택대출보다 경기변동에 크게 민감하기 때문이다"면서 "분할상환·고정금리 비중이 여전히 낮아 부동산 경기가 침체하거나 금리 인상 등으로 경기 변동이 오면 위험에 쉽게 노출될 수 있다"고 지적했다.