문재인정부의 '6·19 부동산 대책'으로 직격탄을 맞은 서울 강남권 재건축 시장이 냉각될 조짐을 보이고 있다. 여기에 정부가 올해 말로 일몰을 맞는 재건축 초과이익환수제의 유예를 연장할 방침이 없다는 뜻을 확고히 하면서 시장이 당분간은 관망세를 보일 것이라는 분석이 나온다.

25일 부동산114에 따르면 6·19 대책 이후 6월 넷째주(22일 기준) 서울 아파트값은 0.17% 상승했다. 전주(0.32%) 대비 0.15%포인트 줄어든 것으로 2주 연속으로 상승폭이 축소됐다. 또 서울 재건축 아파트값은 0.08% 오르는 데 그쳐 전주(0.32%) 대비 상승폭 둔화가 더욱 커졌다.

정부는 이번 6·19 대책으로 40개 청약 조정대상지역 내 재건축 조합원에 대한 신규주택 공급 수를 제한했다. 재건축 조합원은 그동안 3주택까지 분양이 가능했지만 앞으로는 2주택 이상 보유하더라도 새 아파트를 1개만 분양 받을 수 있게 되며 나머지는 팔거나 현금으로 청산 받아야 한다.

이르면 9월 도시및주거환경정비법(도정법)이 개정될 예정이며 법 시행일 이후 사업승인인가를 신청하는 재건축 단지부터 분양 가구수가 제한된다. 따라서 아직 사업승인을 받지 못한 강남구 대치 은마아파트, 강남구 압구정 현대아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등이 규제 영향권에 들어올 것으로 예상된다.

여기에 내년부터는 '세금 폭탄'으로 유명한 재건축 초과이익환수제도 부활할 예정이어서 사업 속도가 느린 재건축 단지들이 받는 타격은 더욱 커질 것으로 전망된다. 내년 재건축 초과이익환수제가 부활하면 올해 안으로 관리처분인가를 받지 못한 재건축 단지는 재건축으로 얻는 이익의 최고 50%를 세금으로 내야한다.

실제 잠실 주공5단지 등 강남권 주요 재건축 단지에서는 가격을 수 천 만원씩 낮춘 급매물들이 발견되고 있다. 업계에 따르면 최근 송파구의 대표적인 재건축 단지인 잠실 주공5단지에서 전용 76㎡가 14억9000만원에 급매물로 나왔다. 최고 호가인 15억5000만원에서 6000만원이 떨어진 가격이다.

이 단지는 6월 초에도 76㎡가 15억3000만원에 거래된 바 있지만 재건축 계획안 심의가 지체되면서 상승세가 멈췄다. 잠실 주공5단지 인근 공인중개업소 관계자는 "도정법이 개정되는 9월까지 사업시행인가를 받지못하면 1가구를 제외한 나머지 가구를 팔아야 한다"며 "2가구 이상을 가진 보유자가 꽤 있기 때문에 매물이 꾸준히 등장할 것으로 보인다"고 말했다.

업계 관계자는 "6·19 대책과 부동산 합동점검, 재건축 초과이익환수제 부활 등의 여파로 강남권 재건축 시장에서는 거래가 크게 줄었고 매도자들이 매물을 내놓기보다 상황을 관망하는 분위기"라며 "지금은 시세가 제대로 잡히지 않지만 다시 정상적으로 영업을 시작하게 되면 가격이 하락세를 보일 것"이라고 설명했다.

이 관계자는 또 "후속대책에 대한 가능성도 있는 만큼 현재 장세에서 투자자들이 적극적으로 나서기는 어려운 상황"이라며 "지난해 11·3 대책이 당시에도 잠실에서 수천만원 떨어진 급매물이 등장한 후 하락세가 강남권 전반으로 번졌던 사례가 있기 때문에 당분간은 눈치보기 장세가 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.