서울 강남권 재건축 투자 열기에 청약과열 양상까지 보이며 호황을 누렸던 부동산시장이 올해는 각종 규제와 금리 인상 등의 영향으로 전반적으로 위축이 불가피할 전망이다.

부동산 전문가들은 지난해 11·3대책 후 급랭한 부동산시장이 올해에도 이어져 매매시장은 가격 상승세가 꺾이고 분양시장은 사업성이 있는 지역으로만 수요가 몰리는 양극화 현상이 심화할 것으로 예상했다.

전세시장도 전국적으로 입주 물량이 늘면서 공급과잉이 우려되는 일부 지역을 중심으로 역전세난이 예상되지만 서울을 비롯한 수도권의 경우 여전히 공급이 수요를 받쳐주지 못해 국지적으로 강세를 보일 전망이다.

시장전망이 전반적으로 어둡지만 서울 도심의 수익형 부동산이나 소형아파트는 여전히 유망한 투자처로 인기를 보일 것으로 예상된다.

◆집값 상승세 꺾이고 분양시장 양극화

부동산 전문가들은 2일 그동안 꾸준히 상승세를 이어온 아파트 매매가가 올해는 상승세가 꺾이고 거래량도 줄어드는 등 침체 분위기를 이어갈 것으로 내다봤다.

지난해 하반기부터 본격화한 정부의 부동산규제로 최근 서울의 아파트값이 하락세를 보이고 부동산시장을 견인한 재건축 아파트값 하락폭도 커지면서 거래가 사실상 끊기는 등 부동산 시장이 급격히 얼어 붙은 상태다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "올해 부동산시장은 금리가 오르는 데다 지난 11·3대책을 계기로 정부의 수요억제 드라이브 정책이 본격화하고 있기 때문에 전반적으로 녹록지 않다"며 "가뜩이나 아파트 입주물량도 쏟아지고 있고 신규분양 중도금 및 잔금 대출규제 수위도 높아져 단기간 가격 상승에 따른 부담감이 작용하고 있는 점도 악재"라고 말했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "국내 정치적 위기상황과 맞물려 내년 부동산 전망에 보수적인 접근이 요구되고 있다"며 "경제 불확실성으로 투자처를 찾지 못한 부동자금이 11·3 대책 등으로 제동 걸린 재건축 분양시장에서 수익형 부동산으로 이동이 유력하지만 이마저도 전체적인 경기침체 전망에서 자유롭긴 어렵다"고 말했다.

내년에는 분양시장도 올해보다 공급 물량이 줄어들고 청약 규제로 실수요자 중심으로 재편되면서 전반적으로 위축될 것이라는 게 전문가들의 예상이다.

11·3 부동산대책으로 전매제한 기간 연장, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약 규제가 강화돼 건설사들도 분양계획을 조정하는 분위기로 올해는 공급물량이 지난해에 비해 감소할 전망이다.

전문가들은 청약 규제로 시세차익을 노리는 단기 투자수요의 시장진입이 어려워지면서 올해에는 '되는 곳만 되는'양극화 현상도 심화할 것으로 내다봤다.

김규정 NH투자증권 부동산센터 연구위원은 "서울 강남권 재건축 및 대도시 도심 재건축 일반분양 등은 상대적으로 인기가 지속될 것"이라며 "청약규제와 대출규제로 가수요가 줄어 청약경쟁률은 종전보다 낮아지고 실수요 중심으로 청약시장이 재편될 것"이라고 예상했다.

◆전세시장 보합…"내집마련은 하반기 이후"

부동산114에 따르면 올해 전국 신규 아파트 입주 물량은 36만5800여가구로 지난해(28만9770가구)보다 7만6000여가구가 늘어난다. 오는 2018년 입주 예정 물량은 41만800여가구에 이른다.

지방(광역시 제회)은 지난해 10만5798가구보다 30%가량 늘어난 13만7800여가구가 입주를 준비 중이다.

이처럼 내년에 전국적으로 입주물량이 늘어 전문가들은 전세가격의 경우 대체로 보합세를 유지하고 올해와 비슷한 수준의 안정세를 보일 것으로 내다봤다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "국지적으로 입주가 몰리는 곳을 중심으로 매매, 전·월세 가격이 하락하는 곳들이 나 올것으로 보인다"며 "전월세가격 상승률은 지난해와 비슷하거나 낮을 것으로 예상된다"고 말했다.

전문가들은 내 집 마련 시기에 대해서는 엇갈린 의견을 내놨다.

부동산가격이 저금리와 규제완화책에 힘입어 많이 오른 데다 입주물량도 많아지므로 서두르지 않는 것이 좋다는 의견과 규제책이 더 나오기 저가매물을 중심으로 나서야 한다는 의견이다.

김규정 위원은 "올해 부동산시장은 리스크가 많고 변동성이 커 당분간 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다"며 "자금 마련이 여의치 않다면 서두르지 말고 올 하반기 이후나 내년 상반기 정도까지 저가매수 할 수 있는 급매물을 찾아보는 것도 방법"이라고 조언했다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "최초 주택구입자들은 보금자리론이나 생애최초구입자금 지원 등 정부의 저금리 대출지원이 계속됨에 따라 가계부담이 낮은 전용 59㎡ 이하의 아파트들을 중심으로 구입에 나서도 좋을 것으로 전망된다"며 "다만 서울이나 업무지구와 인접한 택지지구 또는 역세권을 중심으로 리스크가 낮은 곳을 중심으로 고려하는 것이 좋다"고 말했다.

◆수익형 부동산 올해도 관심 여전

전문가들은 올해 부동산시장 위축에도 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산이나 서울 도심의 소형아파트에 대한 관심은 여전할 것으로 전망했다.

미국 금리 인상의 여파로 국내 금리 인상이 불가피하지만 경기침체가 심각하고 내년 우리나라 경제성장률이 평균 2% 초반에 그칠 것으로 예상되는 상황에서 금리를 인상하더라도 그 상승 폭은 제한적일 수밖에 없을 것이라는 분석이다.

박원갑 위원은 "올해에도 시장 유동성 자금이 갈 곳이 없어 서울 및 대도시 도심의 소형빌딩, 상가주택에 대한 관심수요가 예상된다"며 "전통적인 수익형 상품인 상가와 오피스텔은 대출규제도 피해간 만큼 여전히 가장 유망한 투자처로 꼽힐 것"이라고 내다봤다.

장재현 팀장은 "경매를 통해 수도권 주요지역들의 오피스텔이나 상가 등의 인기가 높을 것으로 전망된다"며 "또 철도 등의 교통인프라가 개통되는 지방의 주요지역들은 주택을 지을 수 있는 토지나 오피스텔 등 상업업무용 부동산들도 인기를 끌 것"이라고 말했다.

그러나 전문가들은 경기침체가 심각하고 불확실성도 커질 것으로 예상되는 만큼 투자에 신중을 기해 보수적으로 접근할 필요가 있다고 조언했다.

권일 팀장은 "수익형 부동산은 낮은 금리로 인해 대출을 활용한 투자가 가능했으나 새해 금리인상 가능성이 있는 만큼 수익률이 낮아질 수 있다"며 "특히 계속된 저금리로 수익형부동산 수요증가로 오피스텔 등 공급이 많았다는 점에서 공실발생 가능성도 있어 접근에 신중해야 한다"고 조언했다.