정부가 가계부채를 잡기위해 택지 공급 축소와 분양보증 심사 강화 카드를 꺼내 들었다. 이는 주택 공급 물량 자체를 줄이겠다는 뜻으로 풀이된다. 공급이 줄면 자연스럽게 집단대출 등도 줄어 가계 빚 증가 속도를 늦출 수 있고 공급 과잉에 따른 미분양 등 부동산시장 위험까지 낮출 수 있다는 판단에 따른 것이다.

▲하반기부터 분양물량 감축

정부는 올 하반기부터 주택공급물량 관리에 들어간다. LH 공공택지 공급물량을 지난해 58% 수준인 6.9k㎥, 12.8만 가구에서 올해 4.0k㎥, 7.5만가구로 줄이고 내년 물량도 수급여건 등을 고려해 올해 대비 추가감축 한다.

프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증에 대한 요건도 강화한다. 사업계획 승인 이후 신청하도록 하고, 수용 및 매도청구대상 토지 포함 시에도 수용·매도 확정 후 보증 신청을 허용하기로 했다.

또한 경기 변동 등 리스크에 취약한 사업장에 대해서는 금융기관 PF대출 심사를 강화한다.

주택도시보증공사(HUG)는 '분양보증 예비심사'를 도입한다. 토지소유권이 제한되거나 업체별 보증한도를 초과하는 경우 보증이 제한된다. 의무적으로 본점심사 대상을 현행 미분양관리지역 + 1000호 이상 공급에서 500호 이상으로 확대하고 국세·지방세 체납 등 시행사의 건전성 기준을 강화하기로 했다. 이를 통해 택지 매입 전 분양사업장에 대해 사업성 심사를 면밀히 해 주택 과잉공급을 사전 차단한다.

정부 관계자는 "공급이 점진적으로 줄면 분양을 받을 때 받는 집단대출과 이후 받는 주택담보대출도 감소할 걸로 예상된다"며 "특히 주택공급이 많아져 1~2년, 2~3년 후면 시장 하방 위험이 높아진다는 우려가 많은데 이를 해소할 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

▲집단대출 규제 강화

집단대출 관리도 강화된다. 실수요자 위주의 대출 및 주택 적정공급을 유도하겠다는 게 이번 대책의 주요 골자다.

집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 차주 개인의 상환능력에 대한 심사 없이 중도금과 잔금 등을 빌려주는 은행 대출상품이다. 그동안 집단대출은 가계부채 증가의 주된 요인으로 지목됐다. 집단대출이 소득 심사 기준을 강화하고 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 여신심사 가이드라인의 적용에서 제외됐다.

우선 집단대출 보증서를 발급하는 양 기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사의 중도금보증을 부분보증(100%→90%)으로 운영한다. 보증 건수도 기관별 2건에서 1인당 2건으로 제한하기로 했다.

이와 함께 차주 소득자료 확보와 사업장 현장조사 의무화 등 은행 집단대출 리스크관리를 강화하기로 했다.

금융권에서는 상환능력에 대한 심사도 강화한다. 특히 상호금융(비은행) 주택담보대출의 경우 부채 질적 개선방안을 마련하도록 했다. 소관부처와 금감원은 이에 대한 현장점검도 한다.

상호금융은 농·축·수협의 각 조합을 통해 제한된 형태의 예금과 대출을 취급하는 것을 말한다. 외환 업무(농·축·수협) 공제(보험)업무 수신 및 여신업무 각 조합원의 영세한 자금을 예탁받아 이를 조합원에게 융자함으로써 조합원 상호 간의 원활한 자금 융통을 꾀하는 금융의 일종이다.

▲부동산시장 위축 불가피

지난 5월 여신심사 가이드라인이 전국적으로 확대된 데 이어 지난달 중도금 집단대출 보증 요건이 강화된 상황에서 이번 대책으로 규제가 강화되면 하반기 분양시장의 위축이 불가피하다.

월 초부터 가계대책에 관한 이야기가 퍼지며 이미 시장은 민감하게 반응하고 있다.

25일 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울 아파트 거래량은 8994건으로 지난달(일평균 462건)보다 15.4% 줄어든 일평균 391건을 기록했다.

강남구의 경우 지난달 일평균 28.2건이던 거래량이 이달 들어 21.9건으로 감소했고 송파구도 지난달 32.6건에서 이달 들어 27.7건으로 줄었다.

거래가 감소한 건 비강남권 마찬가지다. 노원구는 지난달 일평균 44.5건에서 이달에는 40.7건으로 감소했고 도봉구와 강북구도 각각 16.9건, 7.3건으로 지난달보다 감소했다. 강서구는 지난달 일평균 30.2건에서 이달 들어 26.2건, 양천구는 지난달 26.3건에서 이달 18.4건으로 각각 줄었다.

업계 관계자는 "월 초부터 가계부채 대책이 예고돼 부동산시장이 민감하게 반응했다"라며 "이번 규제 강화로 자금조달이 더 어려워져 청약에 나서는 수요자가 줄어들 것"이라고 말했다. 또 이 관계자는 "이미 정부가 부동산시장을 제한하는 규제들을 내놓은 상황에 이번 대책이 더해지면 현재 분양시장의 호황세를 꺾을 수 있다"고 덧붙였다.