[이유진의 부동산 돋보기] 주거소비 변화와 투자

한 연구 발표에 따르면 에코세대인 20~30대가 서울도심 아파트를 선호하는 것으로 조사됐다. 그럼에도 최근 서울의 순유출 인구 규모를 보면 30대가 가장 많이 서울에서 빠져나간 것으로 나타난다.

순유입 인구는 경기도가 가장 많다. 순유출 규모가 가장 크게 나타난 서울의 인구가 경기도로 많이 빠져나갔다는 것을 보여준다. 경기도는 신도시 개발호재를 날개 삼아 많은 유입인구를 수용했다.

이는 신혼부부나, 자녀와 이주계획을 세우는 젊은 세대들이 서울에 머물고 싶어도 높은 집값과 전세가 때문에 서울보다 가격 부담은 적지만 주거환경이 쾌적한 서울 외 수도권 신도시 등으로 이주하게 된 것으로 볼 수 있다.

앞으로 이러한 현상은 더욱 가속화 될 수가 있다. 유출 인구가 많다고 해도 서울에 여전히 인구가 집중되어 있고, 지역선호도가 높아 가격이 단기간 내 낮아지기는 어려워 보이기 때문이다.

이런 상태가 지속된다면 향후 젊은층의 주거 행태는 완전히 바뀌게 될 것이다. 전세나 월세 수요가 더욱 늘어날 것이고, 내 집이 아니라면 굳이 집값이 오를 만한 곳을 신경쓸 게 아니라 각자의 생활 패턴과 역세권, 숲세권 등 선호도에 맞는 거주지를 선택하게 될 확률이 높다.

저성장, 저금리가 상당기간 유지되는 상태에서 부동산 투자자들은 이같은 주거소비패턴을 읽을 수 있어야 한다.

세입자가 계속해서 몰리는 곳은 대체로 주택 규모가 중소형인 역세권 입지로 신규 공급시장도 역세권을 따라가게 마련인데, 단순히 역세권이라고 해서 무조건 투자 가치가 있다고 맹신하는 것은 바람직하지 않다. 인근 유동인구의 연령층과 배후수요에 대학교, 기업체, 학군 등이 있는지도 염두에 두는게 좋다.

규제가 풀려 공장이나 대학이 들어갈 예정인 곳, 새로운 교통체계가 확충되어 도심 접근성이 높아지는 곳, 대형 편익시설이 들어서는 곳은 어느정도 유입인구의 추산이 가능하기 때문에 신규 임차인의 확보가 수월하다.

다만, 이들을 대비하여 지었다가 공실을 경험하는 경우도 있기 때문에 주의해야 한다. 최근 3~5년간 인구 증가율을 체크하거나 유입인구 대비 유출인구의 파악을 통해 향후 인구 전망을 그려볼 수 있어야 한다.

또한, 안정적인 임대수익을 얻기에 아무리 유리한 입지라고 판단되더라도 시세 자체가 높으면, 초기 투자자금 역시 부담될 수 있는 부분이기 때문에 차선책을 고려하는 것도 방법이다. 서울이 아니더라도 서울 외 수도권이나 지방 호재별 투자 가치를 판별해 내고 투자 시기만 잘 선택해도 오히려 가성비 좋은 투자 상품을 선택할 수 있는 기회가 될 수 있다.

/한국창업부동산정보원 연구원